知己知彼，百戰(zhàn)不殆。在如戰(zhàn)場(chǎng)的商場(chǎng)，對(duì)于“作戰(zhàn)環(huán)境”――商圈的了解和認(rèn)知程度與同對(duì)手的了解同等重要，無(wú)論是經(jīng)營(yíng)還是即將入駐，商圈無(wú)疑是商家必須面對(duì)也必須了解的“作戰(zhàn)環(huán)境”，因?yàn)橥ㄟ^(guò)對(duì)這個(gè)環(huán)境內(nèi)的人口和經(jīng)濟(jì)指數(shù)的分析，可以使商圈內(nèi)商超有針對(duì)性的提供相對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品和服務(wù)；通過(guò)對(duì)商圈內(nèi)已有商超的經(jīng)營(yíng)規(guī)模和狀況的了解，可以有助于戰(zhàn)略布局提供依據(jù)，另外物流配送、采購(gòu)庫(kù)存、人員配置等等關(guān)系到成本和資金投入的項(xiàng)目也需要數(shù)據(jù)參考，而這些信息的搜集，必須有商圈調(diào)查來(lái)完成。
先說(shuō)下什么是商圈，其實(shí)現(xiàn)在所說(shuō)的“商圈”有兩個(gè)概念，一個(gè)是我們所說(shuō)的傳統(tǒng)意義的商圈，指一個(gè)單店商超輻射范圍，即商店吸引顧客的地理區(qū)域，是商店的輻射范圍，這類商圈由核心商圈、次級(jí)商圈和邊緣商圈構(gòu)成。另外商圈還有個(gè)泛概念化商圈，即消費(fèi)者認(rèn)定的有一個(gè)或若干個(gè)商場(chǎng)、超市、步行街、沿街商鋪等等聚集形成的零售圈子。此外，有一系列若干個(gè)鄰近的傳統(tǒng)或新興的零售發(fā)達(dá)城市連接圍成的圈子，也可以成為大型商圈。
商圈的調(diào)查因目的不同可以從調(diào)查對(duì)象進(jìn)行區(qū)分，商圈的調(diào)查根據(jù)調(diào)查對(duì)象不同，可分為三類，一類是對(duì)商圈內(nèi)周邊狀況進(jìn)行調(diào)查，主要是看該商圈的消費(fèi)能力和發(fā)展?jié)摿Γ欢菍?duì)商圈內(nèi)商超進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查者多是欲進(jìn)入該商圈的外來(lái)競(jìng)爭(zhēng)者；三是對(duì)進(jìn)入商圈內(nèi)消費(fèi)者行為和消費(fèi)指數(shù)進(jìn)行調(diào)查，這類調(diào)查的目的主要是為了商超的進(jìn)一步戰(zhàn)略規(guī)劃和調(diào)整提供數(shù)據(jù)依據(jù)。那么如何進(jìn)行調(diào)查呢？下面對(duì)三類分別簡(jiǎn)單介紹下調(diào)查方式。
一、商圈周邊狀況調(diào)查。商圈周邊狀況的調(diào)查，主要是對(duì)商圈形態(tài)的定位，一般說(shuō)來(lái)，商圈形態(tài)主要決定于商圈內(nèi)及周邊常駐及固定人流的社會(huì)角色。主要可以分為以下幾種：
1.零售商區(qū)。也就是由一個(gè)或多個(gè)大型購(gòu)物中心等標(biāo)識(shí)性商超組成，或者輔以小超市及沿街專賣店，這樣的商圈主要以休閑消費(fèi)為消費(fèi)者行為特點(diǎn)，因此商圈面積大，流動(dòng)人口與客流量大，人氣比較旺，是各種消費(fèi)習(xí)慣的集中提現(xiàn)地，銷售額度很高。
2.工業(yè)區(qū)。該區(qū)主要是一家或多家大型企業(yè)駐地，職工人數(shù)要在5000人以上，商圈的建立主要服務(wù)和滿足于區(qū)域內(nèi)工廠人員的衣食住行及休閑娛樂(lè)。這類區(qū)域消費(fèi)力比較大，消費(fèi)導(dǎo)向比較集中。
3.住宅區(qū)。商圈周邊有若干個(gè)住宅小區(qū)，入駐戶至少須有2000戶以上。住宅區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為日常消費(fèi)為主，快捷、便宜、熟悉、為主要特點(diǎn)，商圈內(nèi)多是便民店和小型超市。
4.文化區(qū)。文化區(qū)附近須有大、中、小學(xué)校等。該區(qū)內(nèi)的消費(fèi)人群多是學(xué)生，所以他們的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)金額普遍不高、休閑食品、文教用品購(gòu)買率高等。
5.辦公區(qū)。CBD商業(yè)中心，該區(qū)特點(diǎn)是商務(wù)中心較多。辦公區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為便利性、和餐飲休閑，外來(lái)人口多、消費(fèi)水準(zhǔn)較高等。
二、商圈內(nèi)現(xiàn)有零售終端情況。針對(duì)調(diào)查對(duì)象是商圈內(nèi)的核心DD商場(chǎng)，那么調(diào)查的內(nèi)容就會(huì)有所變化。
1.商圈內(nèi)商場(chǎng)的數(shù)量、位置分布、距離和定位。這個(gè)是入駐商圈首要的調(diào)查對(duì)象，因?yàn)樯倘?nèi)的現(xiàn)有零售業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)對(duì)于即將入住的商場(chǎng)是具有后事之師的作用。
2.商圈內(nèi)同等檔次競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的面積和業(yè)態(tài)、品牌組合情況。
3.商圈內(nèi)除商場(chǎng)外的大型設(shè)施和行業(yè)。附屬的服務(wù)行業(yè)和娛樂(lè)業(yè)態(tài)，不僅是商圈地位的提現(xiàn)，也是可觀人流的直接帶動(dòng)點(diǎn)。
4.商圈內(nèi)可選擇及擴(kuò)充店面面積。成熟的商圈雖然具有很大市場(chǎng)消費(fèi)能力，但一般比較剛性，空間容易固定，不利于商場(chǎng)的擴(kuò)充和移植，對(duì)于商場(chǎng)的變更和重裝帶來(lái)制約，新晉商圈卻可以很好的規(guī)避這一短板。
5.周邊物流狀況。一般物流集中的地方，商品流通頻率越高，市場(chǎng)越活躍。
6.距離公共服務(wù)部門（如車站、銀行等）的距離。
7.公交車的班次頻率。
8.主要干道道路寬度。
9.已有物業(yè)的租金和基本維護(hù)費(fèi)用。
10.商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)時(shí)間、室內(nèi)裝修和動(dòng)線設(shè)計(jì)、商品的陳列和種類、供應(yīng)商的級(jí)別和實(shí)力等。
11.商圈的現(xiàn)有消費(fèi)能力、市場(chǎng)飽和度和消費(fèi)潛力。
例子：這里只列出框架和模式。
某地區(qū)商圈內(nèi)商場(chǎng)調(diào)查分析
一、商圈總論：商圈的歷史、現(xiàn)狀及發(fā)展前景；商圈的地位、形態(tài)、及在本地和周邊市區(qū)的地位及影響力；商圈內(nèi)的現(xiàn)有商場(chǎng)及規(guī)模；
二、商圈內(nèi)臨街專賣店、商場(chǎng)、超市的運(yùn)營(yíng)情況分析。
1.零售終端形態(tài)分析：按面積，商場(chǎng)總面積XX平方米，超市XX平方米，專賣店XX平方米、餐飲XX平方米、娛樂(lè)XX平方米，各占總面積的百分比分別為XX%、XX%、XX%、XX%、XX%。
2.零售業(yè)態(tài)分析：化妝品首飾、家電數(shù)碼、男裝、女裝、休閑運(yùn)動(dòng)、鞋類、針紡、皮具箱包、餐飲、娛樂(lè)等面積占比。
3.主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（百貨商場(chǎng)、超市）的業(yè)態(tài)構(gòu)成及經(jīng)營(yíng)狀況分析：各類百貨項(xiàng)目構(gòu)成面積占比、樓層分布及面積、各類百貨項(xiàng)目銷售占比、超市單品數(shù)量、超市生鮮、生活百貨、酒水、副食及其他品類排面占比。各個(gè)品類內(nèi)，品牌的個(gè)數(shù)及所占面積及百分比、銷售額及所占百分比、平效等數(shù)據(jù)。
4.步行街等沿街鋪面專賣店名稱、面積、銷售品牌、銷售額、及實(shí)地分布圖。
三、商圈內(nèi)消費(fèi)者和消費(fèi)行為調(diào)查分析。
1．商圈內(nèi)小區(qū)常住人口數(shù)。小區(qū)內(nèi)的常住人口，決定了小區(qū)的消費(fèi)力，也客觀反應(yīng)了該地區(qū)的收入水平與經(jīng)濟(jì)指數(shù)的水分含量，以及商圈的繁榮程度。
2．小區(qū)內(nèi)家庭及構(gòu)成。小區(qū)家庭構(gòu)成，包括家庭成員數(shù)、年齡及文化層次，從事職業(yè)和收入等等，這些決定了商圈的消費(fèi)潛力。也是為目標(biāo)客戶準(zhǔn)備相應(yīng)項(xiàng)目和貨品的數(shù)據(jù)依靠。
3．人口密度。商圈的覆蓋范圍及影響力，決定在于人口密度。人口密度較大的商圈，一般高層和多層建筑較多，也從側(cè)面反映了該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。人口密度高的地區(qū)，到商業(yè)設(shè)施之間的距離近，可增加購(gòu)物頻率。而人口密度低的地區(qū)吸引力低，且顧客光臨的次數(shù)也少。
4．教育程度。高中以上文化水平的居民應(yīng)占大部份。
5．從事行業(yè)。公務(wù)員、公司職員、工人和商人為主。
6．購(gòu)物頻率。每周兩到三次及以上，這樣有助滿足休閑購(gòu)物與需求購(gòu)物的消費(fèi)者需求。
7．人口增加率。人口增加的幅度，以及每個(gè)家庭的人口增加幅度，都會(huì)大大影響商圈的市場(chǎng)潛力。
8．家庭人均收人、家庭年支出及支出結(jié)構(gòu)。有調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，家庭人均收入與人均消費(fèi)指數(shù)、人均消費(fèi)價(jià)格指數(shù)都成正比，因此家庭人均收入的調(diào)查，可以更加合理的調(diào)整品牌和貨品結(jié)構(gòu)。
另外，商業(yè)地產(chǎn)所作的商圈調(diào)研就比較簡(jiǎn)單，他們針對(duì)的除了商圈的升值潛力，就是商圈內(nèi)的物業(yè)本身構(gòu)造。如下例某商業(yè)地產(chǎn)拓展對(duì)某地的商業(yè)物業(yè)所作的調(diào)查（圖片略）:
一：外圍：1.商場(chǎng)外立面及外圍情況外立面及外圍環(huán)境，車流動(dòng)線及購(gòu)物者動(dòng)線，外部標(biāo)識(shí)
(一)外觀：某A商場(chǎng)：外觀新穎，有標(biāo)志性建筑和廣場(chǎng)，前后有主次干道。
只有地下停車場(chǎng)，購(gòu)者距乘車點(diǎn)20米，外部指南簡(jiǎn)單，由于是長(zhǎng)條形，進(jìn)出口上下層各有兩個(gè)。標(biāo)志不顯著，外立面及外圍環(huán)境，車流動(dòng)線及購(gòu)物者動(dòng)線。
(二)外部標(biāo)識(shí)：A商場(chǎng)：外觀簡(jiǎn)單，屬社區(qū)購(gòu)物中心，東臨東三環(huán)，緊臨地鐵10號(hào)線雙進(jìn)站。無(wú)停車場(chǎng)，購(gòu)者距乘車點(diǎn)10米，無(wú)外部指南，有兩個(gè)進(jìn)出口.停車指示、品牌介紹、外墻廣告燈箱顯眼、容易確認(rèn)。
B商場(chǎng)：外觀設(shè)計(jì)為玻璃幕墻。只有一個(gè)次干道，交通不是很便利，有30個(gè)車位的地面停車場(chǎng)，以及地下停車場(chǎng)，有外部指南，購(gòu)物指南，比較清晰。
二、商場(chǎng)內(nèi)部：A、B商場(chǎng)：定位與業(yè)態(tài)業(yè)種保持燈光照明的適合,是可以影響顧客的心情和購(gòu)物沖動(dòng)。天、地、墻、材料鋪裝材料檔次比較高一些：以石材為主。鋼化玻璃做的檔煙垂壁不銹鋼扣板。
三、人性化管理。動(dòng)線設(shè)計(jì)便于購(gòu)物，導(dǎo)引標(biāo)識(shí)明晰明確。
四、活動(dòng)：無(wú)整體活動(dòng)，以各品牌自行活動(dòng)項(xiàng)目背景
五、投資主體
1.A商場(chǎng)：北京**置地投資公司投資
**聯(lián)行招商及物業(yè)管理
2.B商場(chǎng)：北京***房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
北京**物業(yè)有限公司
商圈調(diào)查的目的和內(nèi)容都大致如此，只不過(guò)手段和方式的不同，材料和數(shù)據(jù)搜集渠道的不同，導(dǎo)致源文件的參考價(jià)值會(huì)有所不同，那么在此數(shù)據(jù)上進(jìn)行的分析就會(huì)有誤差，導(dǎo)致對(duì)戰(zhàn)略制定產(chǎn)生負(fù)影響。也就是說(shuō)，商圈調(diào)查最重要的是數(shù)據(jù)的真實(shí)性和分析方法，現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)很發(fā)達(dá)，一些行政數(shù)據(jù)都可以從網(wǎng)上查到，甚至一些大體商業(yè)的數(shù)據(jù)也可以搜集到，但是一些相對(duì)精確的數(shù)據(jù)，比如商場(chǎng)某檔次品牌的銷售狀況、商圈內(nèi)商超的提袋率、成交率等等就需要切實(shí)深入的實(shí)際調(diào)查才行。例如想要知道某超市的客單量，除了挑選幾個(gè)“樣本日”蹲守一個(gè)個(gè)數(shù)，還可以通過(guò)一早一晚的打印小票進(jìn)行核算。有了比較真實(shí)的數(shù)據(jù)，才可以為接下來(lái)的商圈調(diào)查分析提供堅(jiān)強(qiáng)的依據(jù)。那么如何一步一步對(duì)商圈進(jìn)行調(diào)查和分析呢，可以按以下幾個(gè)步驟：
第一：確定待調(diào)查商圈的范圍、線路，主要調(diào)查項(xiàng)目及各項(xiàng)數(shù)據(jù)指數(shù)，確定信息源。
第二：確定具體調(diào)查項(xiàng)目，包括各個(gè)商場(chǎng)年銷售額、平效、更檔次品牌平效、客單量、客單價(jià)、消費(fèi)者購(gòu)物頻率、主要購(gòu)物時(shí)間段等等。
第三：調(diào)查商圈及周邊狀態(tài)、商圈內(nèi)主要零售業(yè)態(tài)、服務(wù)行業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況、商圈內(nèi)消費(fèi)者及其消費(fèi)行為進(jìn)行調(diào)查和確定，并保證信息來(lái)源相對(duì)準(zhǔn)確。
四：收集數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總，結(jié)合公司調(diào)查的戰(zhàn)略目的和預(yù)期，利用各種零售分析模塊進(jìn)行分析，結(jié)合調(diào)查手段和途徑進(jìn)行加權(quán)修正。
第五：根據(jù)分析，確定進(jìn)入商圈和以何種姿態(tài)進(jìn)入商圈的戰(zhàn)略意圖的可行性。
商圈所在地的政治、經(jīng)濟(jì)、礦產(chǎn)、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、交通、文化等狀態(tài)，商圈所在城市周邊城市的政經(jīng)等市場(chǎng)環(huán)境也是商圈調(diào)查的重要一項(xiàng)，是決定商圈零售飽和指數(shù)的客觀環(huán)境。下面有一個(gè)商超入駐某地商圈，對(duì)某地政經(jīng)環(huán)境做的調(diào)查，因版權(quán)原因詳細(xì)數(shù)據(jù)及地名省略：
C市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告
第一部分市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告
一、C地區(qū)簡(jiǎn)介
C市地理位置，位于某省西南部,與某某省、某某省等接壤,轄?zhēng)卓h幾區(qū)，人口XXX萬(wàn),面積xxxxx平方公里。
C城市名片為，XX資源比較豐富，號(hào)稱某某之都。
礦產(chǎn)資源狀況，目前開(kāi)采狀況，還可供開(kāi)采狀況，帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)情況；
農(nóng)林牧漁資源狀況，農(nóng)林牧漁資源帶動(dòng)的產(chǎn)業(yè)鏈深度、寬度，從業(yè)人數(shù)及經(jīng)濟(jì)收入；
國(guó)際貿(mào)易狀況及進(jìn)出口額；
交通狀況，公交、鐵路、高速的公里數(shù)，列車檔次、車次、頻率。某某鐵路、高速公路穿越C市，距離省會(huì)城市、各主要交通中心、港口城市的距離。
目前人口結(jié)構(gòu)，農(nóng)村人口XXX萬(wàn)，郊區(qū)人口XXX萬(wàn)，城市人口XXX萬(wàn)，城市人口密度XXX人/平方米，18歲以下人口XXX萬(wàn)，六十歲以上人口XXX萬(wàn)，人均GDPxxx元，人均消費(fèi)指數(shù)XXX元，人均收入XXX元，人均收入增長(zhǎng)幅度xxx%。
先說(shuō)下什么是商圈，其實(shí)現(xiàn)在所說(shuō)的“商圈”有兩個(gè)概念，一個(gè)是我們所說(shuō)的傳統(tǒng)意義的商圈，指一個(gè)單店商超輻射范圍，即商店吸引顧客的地理區(qū)域，是商店的輻射范圍，這類商圈由核心商圈、次級(jí)商圈和邊緣商圈構(gòu)成。另外商圈還有個(gè)泛概念化商圈，即消費(fèi)者認(rèn)定的有一個(gè)或若干個(gè)商場(chǎng)、超市、步行街、沿街商鋪等等聚集形成的零售圈子。此外，有一系列若干個(gè)鄰近的傳統(tǒng)或新興的零售發(fā)達(dá)城市連接圍成的圈子，也可以成為大型商圈。
商圈的調(diào)查因目的不同可以從調(diào)查對(duì)象進(jìn)行區(qū)分，商圈的調(diào)查根據(jù)調(diào)查對(duì)象不同，可分為三類，一類是對(duì)商圈內(nèi)周邊狀況進(jìn)行調(diào)查，主要是看該商圈的消費(fèi)能力和發(fā)展?jié)摿Γ欢菍?duì)商圈內(nèi)商超進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查者多是欲進(jìn)入該商圈的外來(lái)競(jìng)爭(zhēng)者；三是對(duì)進(jìn)入商圈內(nèi)消費(fèi)者行為和消費(fèi)指數(shù)進(jìn)行調(diào)查，這類調(diào)查的目的主要是為了商超的進(jìn)一步戰(zhàn)略規(guī)劃和調(diào)整提供數(shù)據(jù)依據(jù)。那么如何進(jìn)行調(diào)查呢？下面對(duì)三類分別簡(jiǎn)單介紹下調(diào)查方式。
一、商圈周邊狀況調(diào)查。商圈周邊狀況的調(diào)查，主要是對(duì)商圈形態(tài)的定位，一般說(shuō)來(lái)，商圈形態(tài)主要決定于商圈內(nèi)及周邊常駐及固定人流的社會(huì)角色。主要可以分為以下幾種：
1.零售商區(qū)。也就是由一個(gè)或多個(gè)大型購(gòu)物中心等標(biāo)識(shí)性商超組成，或者輔以小超市及沿街專賣店，這樣的商圈主要以休閑消費(fèi)為消費(fèi)者行為特點(diǎn)，因此商圈面積大，流動(dòng)人口與客流量大，人氣比較旺，是各種消費(fèi)習(xí)慣的集中提現(xiàn)地，銷售額度很高。
2.工業(yè)區(qū)。該區(qū)主要是一家或多家大型企業(yè)駐地，職工人數(shù)要在5000人以上，商圈的建立主要服務(wù)和滿足于區(qū)域內(nèi)工廠人員的衣食住行及休閑娛樂(lè)。這類區(qū)域消費(fèi)力比較大，消費(fèi)導(dǎo)向比較集中。
3.住宅區(qū)。商圈周邊有若干個(gè)住宅小區(qū)，入駐戶至少須有2000戶以上。住宅區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為日常消費(fèi)為主，快捷、便宜、熟悉、為主要特點(diǎn)，商圈內(nèi)多是便民店和小型超市。
4.文化區(qū)。文化區(qū)附近須有大、中、小學(xué)校等。該區(qū)內(nèi)的消費(fèi)人群多是學(xué)生，所以他們的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)金額普遍不高、休閑食品、文教用品購(gòu)買率高等。
5.辦公區(qū)。CBD商業(yè)中心，該區(qū)特點(diǎn)是商務(wù)中心較多。辦公區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為便利性、和餐飲休閑，外來(lái)人口多、消費(fèi)水準(zhǔn)較高等。
二、商圈內(nèi)現(xiàn)有零售終端情況。針對(duì)調(diào)查對(duì)象是商圈內(nèi)的核心DD商場(chǎng)，那么調(diào)查的內(nèi)容就會(huì)有所變化。
1.商圈內(nèi)商場(chǎng)的數(shù)量、位置分布、距離和定位。這個(gè)是入駐商圈首要的調(diào)查對(duì)象，因?yàn)樯倘?nèi)的現(xiàn)有零售業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)對(duì)于即將入住的商場(chǎng)是具有后事之師的作用。
2.商圈內(nèi)同等檔次競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的面積和業(yè)態(tài)、品牌組合情況。
3.商圈內(nèi)除商場(chǎng)外的大型設(shè)施和行業(yè)。附屬的服務(wù)行業(yè)和娛樂(lè)業(yè)態(tài)，不僅是商圈地位的提現(xiàn)，也是可觀人流的直接帶動(dòng)點(diǎn)。
4.商圈內(nèi)可選擇及擴(kuò)充店面面積。成熟的商圈雖然具有很大市場(chǎng)消費(fèi)能力，但一般比較剛性，空間容易固定，不利于商場(chǎng)的擴(kuò)充和移植，對(duì)于商場(chǎng)的變更和重裝帶來(lái)制約，新晉商圈卻可以很好的規(guī)避這一短板。
5.周邊物流狀況。一般物流集中的地方，商品流通頻率越高，市場(chǎng)越活躍。
6.距離公共服務(wù)部門（如車站、銀行等）的距離。
7.公交車的班次頻率。
8.主要干道道路寬度。
9.已有物業(yè)的租金和基本維護(hù)費(fèi)用。
10.商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)時(shí)間、室內(nèi)裝修和動(dòng)線設(shè)計(jì)、商品的陳列和種類、供應(yīng)商的級(jí)別和實(shí)力等。
11.商圈的現(xiàn)有消費(fèi)能力、市場(chǎng)飽和度和消費(fèi)潛力。
例子：這里只列出框架和模式。
某地區(qū)商圈內(nèi)商場(chǎng)調(diào)查分析
一、商圈總論：商圈的歷史、現(xiàn)狀及發(fā)展前景；商圈的地位、形態(tài)、及在本地和周邊市區(qū)的地位及影響力；商圈內(nèi)的現(xiàn)有商場(chǎng)及規(guī)模；
二、商圈內(nèi)臨街專賣店、商場(chǎng)、超市的運(yùn)營(yíng)情況分析。
1.零售終端形態(tài)分析：按面積，商場(chǎng)總面積XX平方米，超市XX平方米，專賣店XX平方米、餐飲XX平方米、娛樂(lè)XX平方米，各占總面積的百分比分別為XX%、XX%、XX%、XX%、XX%。
2.零售業(yè)態(tài)分析：化妝品首飾、家電數(shù)碼、男裝、女裝、休閑運(yùn)動(dòng)、鞋類、針紡、皮具箱包、餐飲、娛樂(lè)等面積占比。
3.主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（百貨商場(chǎng)、超市）的業(yè)態(tài)構(gòu)成及經(jīng)營(yíng)狀況分析：各類百貨項(xiàng)目構(gòu)成面積占比、樓層分布及面積、各類百貨項(xiàng)目銷售占比、超市單品數(shù)量、超市生鮮、生活百貨、酒水、副食及其他品類排面占比。各個(gè)品類內(nèi)，品牌的個(gè)數(shù)及所占面積及百分比、銷售額及所占百分比、平效等數(shù)據(jù)。
4.步行街等沿街鋪面專賣店名稱、面積、銷售品牌、銷售額、及實(shí)地分布圖。
三、商圈內(nèi)消費(fèi)者和消費(fèi)行為調(diào)查分析。
1．商圈內(nèi)小區(qū)常住人口數(shù)。小區(qū)內(nèi)的常住人口，決定了小區(qū)的消費(fèi)力，也客觀反應(yīng)了該地區(qū)的收入水平與經(jīng)濟(jì)指數(shù)的水分含量，以及商圈的繁榮程度。
2．小區(qū)內(nèi)家庭及構(gòu)成。小區(qū)家庭構(gòu)成，包括家庭成員數(shù)、年齡及文化層次，從事職業(yè)和收入等等，這些決定了商圈的消費(fèi)潛力。也是為目標(biāo)客戶準(zhǔn)備相應(yīng)項(xiàng)目和貨品的數(shù)據(jù)依靠。
3．人口密度。商圈的覆蓋范圍及影響力，決定在于人口密度。人口密度較大的商圈，一般高層和多層建筑較多，也從側(cè)面反映了該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。人口密度高的地區(qū)，到商業(yè)設(shè)施之間的距離近，可增加購(gòu)物頻率。而人口密度低的地區(qū)吸引力低，且顧客光臨的次數(shù)也少。
4．教育程度。高中以上文化水平的居民應(yīng)占大部份。
5．從事行業(yè)。公務(wù)員、公司職員、工人和商人為主。
6．購(gòu)物頻率。每周兩到三次及以上，這樣有助滿足休閑購(gòu)物與需求購(gòu)物的消費(fèi)者需求。
7．人口增加率。人口增加的幅度，以及每個(gè)家庭的人口增加幅度，都會(huì)大大影響商圈的市場(chǎng)潛力。
8．家庭人均收人、家庭年支出及支出結(jié)構(gòu)。有調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，家庭人均收入與人均消費(fèi)指數(shù)、人均消費(fèi)價(jià)格指數(shù)都成正比，因此家庭人均收入的調(diào)查，可以更加合理的調(diào)整品牌和貨品結(jié)構(gòu)。
另外，商業(yè)地產(chǎn)所作的商圈調(diào)研就比較簡(jiǎn)單，他們針對(duì)的除了商圈的升值潛力，就是商圈內(nèi)的物業(yè)本身構(gòu)造。如下例某商業(yè)地產(chǎn)拓展對(duì)某地的商業(yè)物業(yè)所作的調(diào)查（圖片略）:
一：外圍：1.商場(chǎng)外立面及外圍情況外立面及外圍環(huán)境，車流動(dòng)線及購(gòu)物者動(dòng)線，外部標(biāo)識(shí)
(一)外觀：某A商場(chǎng)：外觀新穎，有標(biāo)志性建筑和廣場(chǎng)，前后有主次干道。
只有地下停車場(chǎng)，購(gòu)者距乘車點(diǎn)20米，外部指南簡(jiǎn)單，由于是長(zhǎng)條形，進(jìn)出口上下層各有兩個(gè)。標(biāo)志不顯著，外立面及外圍環(huán)境，車流動(dòng)線及購(gòu)物者動(dòng)線。
(二)外部標(biāo)識(shí)：A商場(chǎng)：外觀簡(jiǎn)單，屬社區(qū)購(gòu)物中心，東臨東三環(huán)，緊臨地鐵10號(hào)線雙進(jìn)站。無(wú)停車場(chǎng)，購(gòu)者距乘車點(diǎn)10米，無(wú)外部指南，有兩個(gè)進(jìn)出口.停車指示、品牌介紹、外墻廣告燈箱顯眼、容易確認(rèn)。
B商場(chǎng)：外觀設(shè)計(jì)為玻璃幕墻。只有一個(gè)次干道，交通不是很便利，有30個(gè)車位的地面停車場(chǎng)，以及地下停車場(chǎng)，有外部指南，購(gòu)物指南，比較清晰。
二、商場(chǎng)內(nèi)部：A、B商場(chǎng)：定位與業(yè)態(tài)業(yè)種保持燈光照明的適合,是可以影響顧客的心情和購(gòu)物沖動(dòng)。天、地、墻、材料鋪裝材料檔次比較高一些：以石材為主。鋼化玻璃做的檔煙垂壁不銹鋼扣板。
三、人性化管理。動(dòng)線設(shè)計(jì)便于購(gòu)物，導(dǎo)引標(biāo)識(shí)明晰明確。
四、活動(dòng)：無(wú)整體活動(dòng)，以各品牌自行活動(dòng)項(xiàng)目背景
五、投資主體
1.A商場(chǎng)：北京**置地投資公司投資
**聯(lián)行招商及物業(yè)管理
2.B商場(chǎng)：北京***房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
北京**物業(yè)有限公司
商圈調(diào)查的目的和內(nèi)容都大致如此，只不過(guò)手段和方式的不同，材料和數(shù)據(jù)搜集渠道的不同，導(dǎo)致源文件的參考價(jià)值會(huì)有所不同，那么在此數(shù)據(jù)上進(jìn)行的分析就會(huì)有誤差，導(dǎo)致對(duì)戰(zhàn)略制定產(chǎn)生負(fù)影響。也就是說(shuō)，商圈調(diào)查最重要的是數(shù)據(jù)的真實(shí)性和分析方法，現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)很發(fā)達(dá)，一些行政數(shù)據(jù)都可以從網(wǎng)上查到，甚至一些大體商業(yè)的數(shù)據(jù)也可以搜集到，但是一些相對(duì)精確的數(shù)據(jù)，比如商場(chǎng)某檔次品牌的銷售狀況、商圈內(nèi)商超的提袋率、成交率等等就需要切實(shí)深入的實(shí)際調(diào)查才行。例如想要知道某超市的客單量，除了挑選幾個(gè)“樣本日”蹲守一個(gè)個(gè)數(shù)，還可以通過(guò)一早一晚的打印小票進(jìn)行核算。有了比較真實(shí)的數(shù)據(jù)，才可以為接下來(lái)的商圈調(diào)查分析提供堅(jiān)強(qiáng)的依據(jù)。那么如何一步一步對(duì)商圈進(jìn)行調(diào)查和分析呢，可以按以下幾個(gè)步驟：
第一：確定待調(diào)查商圈的范圍、線路，主要調(diào)查項(xiàng)目及各項(xiàng)數(shù)據(jù)指數(shù)，確定信息源。
第二：確定具體調(diào)查項(xiàng)目，包括各個(gè)商場(chǎng)年銷售額、平效、更檔次品牌平效、客單量、客單價(jià)、消費(fèi)者購(gòu)物頻率、主要購(gòu)物時(shí)間段等等。
第三：調(diào)查商圈及周邊狀態(tài)、商圈內(nèi)主要零售業(yè)態(tài)、服務(wù)行業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況、商圈內(nèi)消費(fèi)者及其消費(fèi)行為進(jìn)行調(diào)查和確定，并保證信息來(lái)源相對(duì)準(zhǔn)確。
四：收集數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總，結(jié)合公司調(diào)查的戰(zhàn)略目的和預(yù)期，利用各種零售分析模塊進(jìn)行分析，結(jié)合調(diào)查手段和途徑進(jìn)行加權(quán)修正。
第五：根據(jù)分析，確定進(jìn)入商圈和以何種姿態(tài)進(jìn)入商圈的戰(zhàn)略意圖的可行性。
商圈所在地的政治、經(jīng)濟(jì)、礦產(chǎn)、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、交通、文化等狀態(tài)，商圈所在城市周邊城市的政經(jīng)等市場(chǎng)環(huán)境也是商圈調(diào)查的重要一項(xiàng)，是決定商圈零售飽和指數(shù)的客觀環(huán)境。下面有一個(gè)商超入駐某地商圈，對(duì)某地政經(jīng)環(huán)境做的調(diào)查，因版權(quán)原因詳細(xì)數(shù)據(jù)及地名省略：
C市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告
第一部分市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告
一、C地區(qū)簡(jiǎn)介
C市地理位置，位于某省西南部,與某某省、某某省等接壤,轄?zhēng)卓h幾區(qū)，人口XXX萬(wàn),面積xxxxx平方公里。
C城市名片為，XX資源比較豐富，號(hào)稱某某之都。
礦產(chǎn)資源狀況，目前開(kāi)采狀況，還可供開(kāi)采狀況，帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)情況；
農(nóng)林牧漁資源狀況，農(nóng)林牧漁資源帶動(dòng)的產(chǎn)業(yè)鏈深度、寬度，從業(yè)人數(shù)及經(jīng)濟(jì)收入；
國(guó)際貿(mào)易狀況及進(jìn)出口額；
交通狀況，公交、鐵路、高速的公里數(shù)，列車檔次、車次、頻率。某某鐵路、高速公路穿越C市，距離省會(huì)城市、各主要交通中心、港口城市的距離。
目前人口結(jié)構(gòu)，農(nóng)村人口XXX萬(wàn)，郊區(qū)人口XXX萬(wàn)，城市人口XXX萬(wàn)，城市人口密度XXX人/平方米，18歲以下人口XXX萬(wàn)，六十歲以上人口XXX萬(wàn)，人均GDPxxx元，人均消費(fèi)指數(shù)XXX元，人均收入XXX元，人均收入增長(zhǎng)幅度xxx%。
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本文來(lái)源： 零售商圈的調(diào)研分析
