李進(jìn)山今年42歲，擁有一家小型的律師事務(wù)所，年稅后收入40萬左右，妻子是全職太太。現(xiàn)有住房?jī)商祝惶孜挥谑袃?nèi)，約150平米；另一套位于象湖片區(qū)，約136平米，均無貸款。有汽車一輛，可折價(jià)為12萬左右。其它資產(chǎn)： 商鋪 5家，股票10萬。
李進(jìn)山說，他的資產(chǎn)增值主要是源于投資 商鋪 ，在這方面他可謂經(jīng)驗(yàn)良多。尤其是樓市新政及調(diào)控細(xì)則出臺(tái)后，他充分利用自己現(xiàn)有的 商鋪 投資經(jīng)驗(yàn)，穩(wěn)抓旺鋪盈利空間，為其個(gè)人理財(cái)再添新彩。
以最少的交款鎖定價(jià)格
可以說，李進(jìn)山在 商鋪 投資方面有五六年的經(jīng)驗(yàn)，他言語樸素，但一聽就是高手。李進(jìn)山考察過國(guó)內(nèi)很多城市的許多 商鋪 ，熟悉南昌大部分的 商鋪 。從最開始的承租、包租、轉(zhuǎn)租批發(fā)市場(chǎng)、小商品市場(chǎng)的格子 商鋪 做起，到轉(zhuǎn)手獨(dú)立產(chǎn)權(quán) 商鋪 ，再到買賣投資 商鋪 ，他對(duì)這個(gè)行當(dāng)有很多自己的體會(huì)和經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。
李進(jìn)山的年收益回報(bào)計(jì)算方式總體上可認(rèn)為是“靜態(tài)年租金收入比較法”，顧名思義就是將可獲得的年租金與購買價(jià)格作比較， 商鋪 的價(jià)格體系主要為反向杠桿式，也就是說年租金×投資回收年限= 商鋪 價(jià)格，而年租金的承受能力反向取決于項(xiàng)目的獲利能力。如果再精細(xì)一些，考慮到 商鋪 的年租金收入、 商鋪 價(jià)格升值收入、租金遞增比例(即動(dòng)態(tài)租金收益)、通貨膨脹因素，如果能在10——12年收回投資成本，這樣的 商鋪 的投資價(jià)值就非常可觀了。
李進(jìn)山多年的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)是，有心儀的 商鋪 ，首先應(yīng)該以最少的交款比例盡量鎖定購買價(jià)格，這是第一要義，這樣可以提高投資利潤(rùn)率。其次，在選擇貸款上，應(yīng)該選擇期限范圍內(nèi)的最長(zhǎng)貸款時(shí)間。 商鋪 首付款多數(shù)為50%，很多人買了 商鋪 ，假設(shè)以10年為期限，10年下來，最大部分的增值收益來自于出售時(shí)產(chǎn)生的結(jié)算利潤(rùn)，而不注重平時(shí)的租金，租金只用作平時(shí)花銷；而一旦改變付款方式，例如收了租一次性存到銀行等扣款，結(jié)果會(huì)有非常大的變化，甚至可能達(dá)到十年以后每間 商鋪 升值一倍的程度，這樣比較起來就相差大了。
獨(dú)立鋪風(fēng)險(xiǎn)小但門檻高
從購房者投資的角度來講，獨(dú)立產(chǎn)權(quán) 商鋪 ，如社區(qū)底商、臨街 商鋪 ，風(fēng)險(xiǎn)要小于分割式產(chǎn)權(quán) 商鋪 ，如購物中心 商鋪 、批發(fā)市場(chǎng) 商鋪 等，但是它進(jìn)入的門檻較高、占用資金量也較大。后者風(fēng)險(xiǎn)雖然較大，但是較容易介入。再細(xì)分排序的話，風(fēng)險(xiǎn)由小到大的 商鋪 類型為：社區(qū) 商鋪 群<商業(yè)街<批發(fā)(物流市場(chǎng))<購物中心 商鋪 。當(dāng)然，這僅代表一般情況，不排除特殊。
獨(dú)立產(chǎn)權(quán) 商鋪 中，臨街 商鋪 的投資相對(duì)簡(jiǎn)單，主要在于地段、周邊環(huán)境和成長(zhǎng)性。針對(duì)于較復(fù)雜的專業(yè)商業(yè)項(xiàng)目投資，購鋪投資者主要應(yīng)注意三點(diǎn)：投資回報(bào)、成長(zhǎng)性和升值空間、可行性及風(fēng)險(xiǎn)。其中，最受人關(guān)注的成長(zhǎng)性和升值空間，可以觀察以下幾個(gè)方面：
NO1. 市場(chǎng)由初期順利運(yùn)營(yíng)到成熟期的轉(zhuǎn)變，或從市場(chǎng)培育期步入市場(chǎng)成熟期等，例如李進(jìn)山一開始看中的某市場(chǎng)的開業(yè)率就在一年左右由50%升至90%以上，但是像這種優(yōu)質(zhì)物業(yè)很少。
NO2. 區(qū)塊土地的稀缺性、潛力板塊逐漸融入城區(qū)、人口迅速增加或聚集成高密度區(qū)域，這些都是很大的增值機(jī)會(huì)。
NO3. 市場(chǎng)輻射半徑的擴(kuò)大、主要客戶群體結(jié)構(gòu)的升級(jí)和良性變更，或有交通改善、地段納入城市規(guī)劃的可能。
有時(shí)候 商鋪 雖然位置不好，但由于具有自己的獨(dú)特賣點(diǎn)，消費(fèi)者和買家必須不顧長(zhǎng)途跋涉、舟車勞頓地趕到那買貨，經(jīng)營(yíng)戶的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)相當(dāng)豐厚，租金和升值自然也就不菲。
新政后考慮社區(qū) 商鋪 最保險(xiǎn)
今年5月，手里拼湊了近50萬元“閑錢”的李進(jìn)山，聽朋友說社區(qū) 商鋪 的回報(bào)率高，從年中開始就一直在南昌尋找合適的鋪面。一圈下來，他感覺有點(diǎn)失望：“好位置價(jià)太高，位置差的擔(dān)心回報(bào)。”后來，他另辟蹊徑，開始拿經(jīng)營(yíng)權(quán)，靠轉(zhuǎn)鋪謀利。
李進(jìn)山考察過商業(yè)地產(chǎn)中的其他項(xiàng)目，如寫字樓，他發(fā)現(xiàn)， 商鋪 的投資回報(bào)率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于寫字樓。事實(shí)上， 商鋪 投資的性質(zhì)就決定了對(duì)中等資金來說投資潛力很大。李進(jìn)山說，拿今年他看鋪的經(jīng)歷來說，從年后開始，準(zhǔn)備買鋪的他，將目光定在象湖、紅谷灘一帶，但是找了幾個(gè)月這里都沒能最后定下來，一方面開發(fā)商只租不售，導(dǎo)致買賣的供給很小，而需求卻不小，一些新樓盤的 商鋪 出來就賣光的現(xiàn)象屢見不鮮。聽說一個(gè)樓盤二期的 商鋪 快出來了，李進(jìn)山開始繃緊神經(jīng)通過各種渠道消息盯著“目標(biāo)”，“錯(cuò)過了可能就再?zèng)]什么好機(jī)會(huì)了”。而他的準(zhǔn)備資金，也水漲船高地翻了好幾倍。
在南昌，投資 商鋪 之所以看好潛力區(qū)域 商鋪 群，主要?dú)w結(jié)為兩點(diǎn)：首先是擁有強(qiáng)有力的消費(fèi)力支持；其次是投資成本低。高額的回報(bào)也使社區(qū)商業(yè)擁有強(qiáng)大的投資空間，據(jù)媒體進(jìn)行的“2006 商鋪 投資調(diào)查”顯示，在今年有意投資商業(yè)地產(chǎn)的投資者中，選擇投資社區(qū) 商鋪 的比例高達(dá)81.82%。目前59%的投資者購買社區(qū) 商鋪 的目的是為了炒鋪或轉(zhuǎn)租，41%的投資者買鋪是為了自用。如今，不管是投資自用還是為了炒作出租，投資者都是源于對(duì)社區(qū) 商鋪 投資風(fēng)險(xiǎn)低而回報(bào)率較高、風(fēng)險(xiǎn)較小的投資優(yōu)勢(shì)而做出其投資行為，這充分說明了商業(yè)地產(chǎn)投資行為中投資者對(duì) 商鋪 尤其是社區(qū) 商鋪 投資的偏愛。
李進(jìn)山說，他的資產(chǎn)增值主要是源于投資 商鋪 ，在這方面他可謂經(jīng)驗(yàn)良多。尤其是樓市新政及調(diào)控細(xì)則出臺(tái)后，他充分利用自己現(xiàn)有的 商鋪 投資經(jīng)驗(yàn)，穩(wěn)抓旺鋪盈利空間，為其個(gè)人理財(cái)再添新彩。
以最少的交款鎖定價(jià)格
可以說，李進(jìn)山在 商鋪 投資方面有五六年的經(jīng)驗(yàn)，他言語樸素，但一聽就是高手。李進(jìn)山考察過國(guó)內(nèi)很多城市的許多 商鋪 ，熟悉南昌大部分的 商鋪 。從最開始的承租、包租、轉(zhuǎn)租批發(fā)市場(chǎng)、小商品市場(chǎng)的格子 商鋪 做起，到轉(zhuǎn)手獨(dú)立產(chǎn)權(quán) 商鋪 ，再到買賣投資 商鋪 ，他對(duì)這個(gè)行當(dāng)有很多自己的體會(huì)和經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。
李進(jìn)山的年收益回報(bào)計(jì)算方式總體上可認(rèn)為是“靜態(tài)年租金收入比較法”，顧名思義就是將可獲得的年租金與購買價(jià)格作比較， 商鋪 的價(jià)格體系主要為反向杠桿式，也就是說年租金×投資回收年限= 商鋪 價(jià)格，而年租金的承受能力反向取決于項(xiàng)目的獲利能力。如果再精細(xì)一些，考慮到 商鋪 的年租金收入、 商鋪 價(jià)格升值收入、租金遞增比例(即動(dòng)態(tài)租金收益)、通貨膨脹因素，如果能在10——12年收回投資成本，這樣的 商鋪 的投資價(jià)值就非常可觀了。
李進(jìn)山多年的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)是，有心儀的 商鋪 ，首先應(yīng)該以最少的交款比例盡量鎖定購買價(jià)格，這是第一要義，這樣可以提高投資利潤(rùn)率。其次，在選擇貸款上，應(yīng)該選擇期限范圍內(nèi)的最長(zhǎng)貸款時(shí)間。 商鋪 首付款多數(shù)為50%，很多人買了 商鋪 ，假設(shè)以10年為期限，10年下來，最大部分的增值收益來自于出售時(shí)產(chǎn)生的結(jié)算利潤(rùn)，而不注重平時(shí)的租金，租金只用作平時(shí)花銷；而一旦改變付款方式，例如收了租一次性存到銀行等扣款，結(jié)果會(huì)有非常大的變化，甚至可能達(dá)到十年以后每間 商鋪 升值一倍的程度，這樣比較起來就相差大了。
獨(dú)立鋪風(fēng)險(xiǎn)小但門檻高
從購房者投資的角度來講，獨(dú)立產(chǎn)權(quán) 商鋪 ，如社區(qū)底商、臨街 商鋪 ，風(fēng)險(xiǎn)要小于分割式產(chǎn)權(quán) 商鋪 ，如購物中心 商鋪 、批發(fā)市場(chǎng) 商鋪 等，但是它進(jìn)入的門檻較高、占用資金量也較大。后者風(fēng)險(xiǎn)雖然較大，但是較容易介入。再細(xì)分排序的話，風(fēng)險(xiǎn)由小到大的 商鋪 類型為：社區(qū) 商鋪 群<商業(yè)街<批發(fā)(物流市場(chǎng))<購物中心 商鋪 。當(dāng)然，這僅代表一般情況，不排除特殊。
獨(dú)立產(chǎn)權(quán) 商鋪 中，臨街 商鋪 的投資相對(duì)簡(jiǎn)單，主要在于地段、周邊環(huán)境和成長(zhǎng)性。針對(duì)于較復(fù)雜的專業(yè)商業(yè)項(xiàng)目投資，購鋪投資者主要應(yīng)注意三點(diǎn)：投資回報(bào)、成長(zhǎng)性和升值空間、可行性及風(fēng)險(xiǎn)。其中，最受人關(guān)注的成長(zhǎng)性和升值空間，可以觀察以下幾個(gè)方面：
NO1. 市場(chǎng)由初期順利運(yùn)營(yíng)到成熟期的轉(zhuǎn)變，或從市場(chǎng)培育期步入市場(chǎng)成熟期等，例如李進(jìn)山一開始看中的某市場(chǎng)的開業(yè)率就在一年左右由50%升至90%以上，但是像這種優(yōu)質(zhì)物業(yè)很少。
NO2. 區(qū)塊土地的稀缺性、潛力板塊逐漸融入城區(qū)、人口迅速增加或聚集成高密度區(qū)域，這些都是很大的增值機(jī)會(huì)。
NO3. 市場(chǎng)輻射半徑的擴(kuò)大、主要客戶群體結(jié)構(gòu)的升級(jí)和良性變更，或有交通改善、地段納入城市規(guī)劃的可能。
有時(shí)候 商鋪 雖然位置不好，但由于具有自己的獨(dú)特賣點(diǎn)，消費(fèi)者和買家必須不顧長(zhǎng)途跋涉、舟車勞頓地趕到那買貨，經(jīng)營(yíng)戶的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)相當(dāng)豐厚，租金和升值自然也就不菲。
新政后考慮社區(qū) 商鋪 最保險(xiǎn)
今年5月，手里拼湊了近50萬元“閑錢”的李進(jìn)山，聽朋友說社區(qū) 商鋪 的回報(bào)率高，從年中開始就一直在南昌尋找合適的鋪面。一圈下來，他感覺有點(diǎn)失望：“好位置價(jià)太高，位置差的擔(dān)心回報(bào)。”后來，他另辟蹊徑，開始拿經(jīng)營(yíng)權(quán)，靠轉(zhuǎn)鋪謀利。
李進(jìn)山考察過商業(yè)地產(chǎn)中的其他項(xiàng)目，如寫字樓，他發(fā)現(xiàn)， 商鋪 的投資回報(bào)率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于寫字樓。事實(shí)上， 商鋪 投資的性質(zhì)就決定了對(duì)中等資金來說投資潛力很大。李進(jìn)山說，拿今年他看鋪的經(jīng)歷來說，從年后開始，準(zhǔn)備買鋪的他，將目光定在象湖、紅谷灘一帶，但是找了幾個(gè)月這里都沒能最后定下來，一方面開發(fā)商只租不售，導(dǎo)致買賣的供給很小，而需求卻不小，一些新樓盤的 商鋪 出來就賣光的現(xiàn)象屢見不鮮。聽說一個(gè)樓盤二期的 商鋪 快出來了，李進(jìn)山開始繃緊神經(jīng)通過各種渠道消息盯著“目標(biāo)”，“錯(cuò)過了可能就再?zèng)]什么好機(jī)會(huì)了”。而他的準(zhǔn)備資金，也水漲船高地翻了好幾倍。
在南昌，投資 商鋪 之所以看好潛力區(qū)域 商鋪 群，主要?dú)w結(jié)為兩點(diǎn)：首先是擁有強(qiáng)有力的消費(fèi)力支持；其次是投資成本低。高額的回報(bào)也使社區(qū)商業(yè)擁有強(qiáng)大的投資空間，據(jù)媒體進(jìn)行的“2006 商鋪 投資調(diào)查”顯示，在今年有意投資商業(yè)地產(chǎn)的投資者中，選擇投資社區(qū) 商鋪 的比例高達(dá)81.82%。目前59%的投資者購買社區(qū) 商鋪 的目的是為了炒鋪或轉(zhuǎn)租，41%的投資者買鋪是為了自用。如今，不管是投資自用還是為了炒作出租，投資者都是源于對(duì)社區(qū) 商鋪 投資風(fēng)險(xiǎn)低而回報(bào)率較高、風(fēng)險(xiǎn)較小的投資優(yōu)勢(shì)而做出其投資行為，這充分說明了商業(yè)地產(chǎn)投資行為中投資者對(duì) 商鋪 尤其是社區(qū) 商鋪 投資的偏愛。
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本文來源： 手握50萬如何投資商鋪？
