地產(chǎn)部
中國商業(yè)地產(chǎn)的三大現(xiàn)狀
第一，商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)快速增長，區(qū)域泡沫化風險增大。2013年中國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資完成11945億元，增長28.28%；重慶（樓盤）、沈陽、青島（樓盤）及廈門（樓盤）幾個城市的購物中心空置率高達15%～20%。而10%，是購物中心通常可接受的警戒線。
第二，零售增長放緩、商業(yè)項目并購頻現(xiàn)。
可以說，2013年的商業(yè)地產(chǎn)是你方唱罷我登場，觀者應(yīng)接不暇。一方面，2013年社會消費品零售總額實現(xiàn)23.781萬億元，同比名義增長13.1%，雖跑贏GDP大盤，但增速卻較上年放緩1.2個百分點，這已是連續(xù)第三年下滑，更是2004年以來的最低增速。
另一方面，并購頻現(xiàn)。華潤吞并樂購，光耀東方收購中關(guān)村(000931,股吧)購物廣場，王府井(600859,股吧)收購春天百貨，銀泰退出鄂武商，翠微并購當代和甘家口大廈等，2013年的并購案幾乎是2012年的4倍。同時，還有很多未實現(xiàn)的交易同樣應(yīng)受關(guān)注，如物美并購卜蜂蓮花流產(chǎn)，百佳欲賣又停，東方家園停業(yè)。其中，最受人矚目的當屬娃哈哈商場的未來。娃哈哈夢醒零售業(yè)，未來舉步維艱。
第三，電商增量大，實體店體量大，融合模式多樣化。
2013年網(wǎng)絡(luò)零售市場交易規(guī)模近1.9萬億元，較2012年增長高達42.8%，來勢兇猛，但只占到社會消費品零售總額的8.04%。所以說，電商增量大，實體體量大。
另一方面，電商、傳統(tǒng)零售商相互滲透，新模式層出不窮，電商進軍實體店，如：京東的全球第一家實體店在新加坡的Chinatown-point開業(yè)，聚美優(yōu)品的首家實體店于2013年12月開業(yè)，樂蜂網(wǎng)也有實體店開業(yè)計劃。實體店涉足電子商務(wù)，如萬達上線萬匯網(wǎng)，南京中央商場(600280,股吧)集團推出云中央，王府井百貨啟動網(wǎng)上商城等。連物流公司也來湊熱鬧，我們知道：讓馬云佩服的人不多，快遞公司順豐的老總王衛(wèi)算一個，在5月18日，“我要發(fā)”的日子，順豐在全國開業(yè)518家嘿客便利店，瘋狂進入O2O，除可以提供快遞物流業(yè)務(wù)、虛擬購物外，還具備ATM、冷鏈物流、團購預(yù)售、試衣間、洗衣、家電維護等功能，此舉勢必會對電商格局和零售業(yè)帶來沖擊。
四大問題
第一，地方整體規(guī)劃缺失、商業(yè)布局失衡。
不少地方政府并沒有將城市規(guī)劃與商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃統(tǒng)籌安排，硬性搭配商業(yè)用地和住宅用地比例，缺乏對整個城市經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律和人口布局的考慮。而一些開發(fā)商追求短期獲利，采用以銷售為導(dǎo)向的開發(fā)模式，也往往使得商業(yè)地產(chǎn)項目前期市場調(diào)查不足，后期規(guī)劃馬虎，無心經(jīng)營，這直接導(dǎo)致很多城市熱點區(qū)域商業(yè)項目扎堆入市，而其他區(qū)域卻商業(yè)配套不足，出現(xiàn)整個城市商業(yè)布局失衡的現(xiàn)象。
第二，地產(chǎn)商缺乏經(jīng)驗，商業(yè)地產(chǎn)重量輕質(zhì)。
中國一二線城市購物中心的平均體量已從2012年的7萬平方米增長至2013年的逾8萬平方米，平均每年新建300個左右的購物中心。中國在建購物中心面積占全球的一半以上。量上去了，我們再看看質(zhì)。體現(xiàn)購物中心價值的最重要的兩項指標租金和空置率，目前的情況是租金下降，空置率上升。如沈陽商業(yè)購物中心空置率高達24.3%，位居全國第一。北京（樓盤）、廣州（樓盤）優(yōu)質(zhì)商圈的商鋪空置率分別為11.5%和10.0%。二線城市中，成都、沈陽的空置率也高達10.6%及20.2%。造成這一局面的重要原因，是地產(chǎn)商缺乏商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營經(jīng)驗。
第三，商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才發(fā)展落后行業(yè)發(fā)展。
商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的熱門崗位包括操盤手、招商及運營人才，早期很多香港人到大陸，成為第一代購物中心的招商運營團隊。之后，萬達成為商業(yè)地產(chǎn)界的黃埔軍校，從萬達流向各個房地產(chǎn)公司的人才比比皆是，而高薪跳槽的萬達人，在萬達體制內(nèi)可以發(fā)揮才華，出來后橘淮而枳卻未必能干好。目前的情況是，跳槽的多，薪酬漲的也快，但200萬年薪難求好的項目操盤手，真正能搞好一個項目的人并不多。尤其是在商業(yè)地產(chǎn)受到電商沖擊、亟待突破的背景下，就更凸顯出人才的稀缺。
第四，融資瓶頸制約企業(yè)開發(fā)經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型。
商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運營同住宅不同，投資大、周期長、回報慢，但經(jīng)營好的項目，回報高、收益久。雖然目前除傳統(tǒng)銀行貸款外，金融產(chǎn)品也很多，如海外發(fā)行票據(jù)、信托、私募等，但資金成本通常很高，與商業(yè)地產(chǎn)對資金的需求是不匹配的。
去年中信證券(600030,股吧)推出的中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃被認為是國內(nèi)首單REITs產(chǎn)品。此產(chǎn)品雖具備REITs的一些產(chǎn)品特征，但與標準的REITs仍有一定差距。而萬科入股徽商銀行，也讓產(chǎn)融結(jié)合呼之欲出，但畢竟只有超大企業(yè)才可以做到這點。所以說，房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的創(chuàng)新還要繼續(xù)，但還是有很長的路要走。
綜上，我們的忠告是：規(guī)劃要先于開發(fā)，經(jīng)營比開發(fā)重要，找人比找地重要，沒有金融是萬萬不行的。
五大發(fā)展趨勢
第一，經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級和新型城鎮(zhèn)化將成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)生動力。
美國經(jīng)濟學家、2001年諾貝爾經(jīng)濟學獎得主斯蒂格利茨說過，21世紀世界經(jīng)濟發(fā)展有兩個重要引擎，一個是美國的高科技，一個是中國的城鎮(zhèn)化。如此趨勢下，中國可以借助美國的高科技，提升創(chuàng)新能力，利用城鎮(zhèn)化高速發(fā)展的契機，將自身經(jīng)濟帶上一個臺階，真正成為既大又強的經(jīng)濟體。
從商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的角度，未來需要關(guān)注的幾點包括：
（1）農(nóng)村土地政策的突破。中共十八屆三中全會有關(guān)決定中提到建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。
（2）“第一夫人”出訪帶熱民族風。“第一夫人”的服飾和用品的國產(chǎn)化，為支持中國品牌做出了表率，為中國消費品牌帶來發(fā)展機會，而商業(yè)地產(chǎn)的核心是商品，“第一夫人”的表率既能激發(fā)國人購買國貨的欲望，也能帶動民族消費品牌的發(fā)展。對商業(yè)地產(chǎn)來說，不失為一件好事。
（3）反腐高壓下，關(guān)注大眾化、非公消費的增長。這同樣會為未來的城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來機會，并進而促進商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
第二，商業(yè)地產(chǎn)并購整合加速，投資機會關(guān)注價值洼地。
一方面，根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)面積排名全國前四位的開發(fā)商占購物中心面積總量的比重僅為6.6%，而前十位的開發(fā)商也僅為10.8%。但在成熟市場國家，購物中心行業(yè)集中度通常在50%以上。如：美國2012年共有185家奧特萊斯，650多萬平方米可租賃面積，而前2名開發(fā)商（著名的西蒙集團的Premium品牌，和Tanger的Tanger品牌）就有109個項目和360萬平方米，占有59%的項目和55%的面積。
另一方面，很多盲目開發(fā)和被動開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目，將會被低價拋售。未來幾年會出現(xiàn)強強聯(lián)手，以強凌弱，并購收購風將會盛行。
第三，互聯(lián)網(wǎng)與商業(yè)地產(chǎn)緊密結(jié)合，并會創(chuàng)造新的商業(yè)模式。
提起二者結(jié)合，我們必須要說說萬達的萬匯網(wǎng)。萬達迫于電子商務(wù)的沖擊，強勢打造萬匯網(wǎng)，定位生活服務(wù)類電商。在萬達印有王健林烙印的“服從”企業(yè)文化背景下，線上線下業(yè)務(wù)如何互補而不是制約，萬達地產(chǎn)團隊與新興網(wǎng)絡(luò)團隊如何促進而不是掣肘，是萬達必須面對的。但無論如何，商業(yè)地產(chǎn)巨頭的所有動作，都值得我們思考并重視。
另外，以APP、微信平臺等為代表的互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)社區(qū)模式，隨著“叮咚小區(qū)”獲得1億天使投資而引起關(guān)注。
所有這些創(chuàng)新的核心，都是基于對數(shù)據(jù)的控制，可以說，誰掌握了數(shù)據(jù)，誰就控制了未來。
第四，商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)向體驗型傾斜，無自持能力的企業(yè)將被淘汰。
在互聯(lián)網(wǎng)時代，消費者購物行為隨之發(fā)生了4個方面的顯著變化：購物空間立體化(全渠道購物)、時間碎片化、購物移動化、信息傳播社交化。這四大變化直接顛覆了傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運營方式。
為了規(guī)避電商的沖擊，同時適應(yīng)消費方式的新變化，傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)在商業(yè)地產(chǎn)項目業(yè)態(tài)中的比重不斷降低，而休閑、娛樂、社交、生活服務(wù)等體驗型業(yè)態(tài)則加速成為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)經(jīng)營的主體。
第五，社區(qū)型中小購物中心將成為發(fā)展亮點。
中國的購物中心分類，不同于美國，僅簡單分為3類，市級、區(qū)域級和社區(qū)級。
金隅萬科廣場是房企龍頭萬科組建商用地產(chǎn)管理部后推出的第一個商業(yè)地產(chǎn)項目，有3個重要亮點：1.選址。選在北京非核心地帶的、政府支持力度較大的昌平區(qū)居民聚集區(qū)。2.一流的規(guī)劃設(shè)計。3.加強餐飲、兒童游樂、休閑娛樂的配比。但現(xiàn)狀與定位上的偏差、業(yè)態(tài)的調(diào)整期、交通問題以及商業(yè)地產(chǎn)運營團隊的專業(yè)度問題都是萬科面臨的挑戰(zhàn)。不過，社區(qū)商業(yè)必將成為商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展的亮點。
總之，我們認為，所謂的過剩只是相對的，不是絕對的。即便是在飽和的商圈里，只要有好的業(yè)態(tài)組合、優(yōu)秀的運營團隊，就一定有生存空間，而反面是，即便是在不飽和的商圈，如果業(yè)態(tài)不好，運營糟糕，那也早晚會被淘汰。
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