第一代 購物中心 ，大多由百貨的形態演變而來，保持著大量百貨的痕跡，因此百貨主力店所占的比重也比較大，通常包括1-2個百貨主力店或者一個百貨一個大型超市兩個主力店。由于處在 購物中心 的萌芽階段，很多項目前期市場定位不準確，往往經營幾年堅持不下去就被市場淘汰，那些生存下來越做越好的項目都是通過及時調整定位，不斷調整業態構成、品牌組合等策略和措施成長起來的，因此第一代 購物中心 培育期較長，能夠存活到現在的 購物中心 大多經過多輪調整（包括上海正大廣場、廣州天河城、正大廣場等項目）成熟起來的。第一代 購物中心 產權形態比較多樣，多業權與單業權同時存在，多業權的項目比較難于調整改造，這也是許多項目因為產權問題不便調整貽誤了時機而被市場淘汰的原因。



正大廣場定位調整案例：2002年10月18日，歷經9年建設，總投資達4.5億美元，正大集團在中國最大的時尚地標，正大廣場正式投入運營。雖然有正大集團強大支持的天時，并且占盡浦東陸家嘴黃金地段和“唯一大型 購物中心 ”的地利，正大廣場在運營初期階段卻非常艱難。事實上直到2005年8月，這座當時開業已近三年的超級 購物中心 ，只有45%的出租率，其6樓之上的五層樓面幾乎全部空置，一年的租金幾乎無法平衡運營、管理的成本支出。2005年8月，正大廣場調整了運營團隊，在經過充分的市場調研分析后，“將廣場定位為中產家庭提供一站式購物休閑服務的現代家庭娛樂 購物中心 。” 正大廣場的經營者選擇舍棄流動性高的游客，而牢牢把握住可持續消費和粘度都高的中產階層家庭，讓正大變身為一個中產家庭消費、娛樂、生活的 購物中心 。中產階層的家庭不需要經常購買高端品牌的產品，他們需要的是價格適中同時兼具品位和品質的商品。因此，正大百貨在品牌組成上，更多向時尚女裝、潮牌和個性化的品牌靠攏，這樣反而將正大百貨的客流拓寬并形成更加穩固的持續性消費。為了突出餐飲和家庭娛樂功能，正大廣場在餐飲、娛樂和教育方面投入很大力氣。匯集了70多家中高檔餐廳的正大廣場成為上海美食的新地標，每天為無數追求品味與時尚的顧客提供著高質量的餐飲服務;引進全球最大的玩具及嬰幼兒用品專門零售商玩具反斗城，華東地區最大的湯姆熊游樂中心、浦東地區首家五星級主題式電影院、以及完善的健康美容服務會所和兒童創意培訓中心等。總之，正大廣場煥然一新，為家庭、消費和娛樂帶來了更加豐富的內容和選擇。這樣的結果，當然是經營上大獲成功。廣場日常的日均人流量從原先的4萬人次左右增長到到18萬人次，周末高峰期的日人流量更可達2 6萬人次，正大廣場擁有大批忠實的家庭消費者，已經成為名副其實的華東地區頗具規模的“現代家庭娛樂及 購物中心 ”，產業估值由30億一躍為上百億。

第二代 購物中心 ，隨著城市的快速擴展，第二代 購物中心 向城市外選地開發，開發的面積也較前一代更大;吸取第一代開發的經驗和教訓，第二 購物中心 已形成完整的開發運營體系，市場定位準確，培育期縮短;業態組合基本是主力店（百貨或超市）＋次主力店＋小型店中店的格局;產權單一，基本是自我開發的自持物業，也不排除少量的整租物業。第二代 購物中心 最大的特征是開發模式日漸成熟，可在全國各地快速復制。萬達廣場就是這一模式的代表。

第三代 購物中心 ，定位更加清晰準確，更加細分消費群市場，出現各種“主題化”的 購物中心 ，例如大悅城以“國際青年城”為定位針對青年白領消費群; 購物中心 更加注重環境氛圍的營造，環境大氣而舒適，更加注重體驗式的消費過程，甚至提出寧愿犧牲空間也要保持一定的氛圍的理念;與第一代環形動線，第二代直線行動線不同，第三代更多采用弧線形動線，使購物者不會因為過長的動線而感到乏味;堅持可持續的商業經營導出物業增值、品牌增值的商業地產運作理念;項目可進行復制，但復制速度沒有第二代快，更講求在品質和特色的基礎上進行復制;不太提倡 購物中心 內必須要有大型主力店的理念，通常用幾個次主力店來烘托賣場檔次，更希望通過品牌的精選和組合來提升賣場的整體品質。

綜上所述，我們可以總結出第三代 購物中心 代表著當今 購物中心 的發展方向和趨勢，具備了所謂現代化 購物中心 的特征。

成都市現今綜合性賣場的格局還是以大型百貨、超市為主體，（包括百貨業態太平洋、王府井、伊藤、北京華聯、新世界等、群光百貨等，超市業態沃爾瑪、家樂福、歐尚等），以 購物中心 為輔助的格局形式，前者與后者的比例大致是80：20。

購物中心 業態也以第一、二代為主，第三代剛剛興起或正在建設，第一代包括新城市廣場、SM廣場、王府井 購物中心 、高新區的伊藤店（王府井和伊藤都是以百貨為主體延伸擴展開的 購物中心 ），還有兩個小型鄰里型 購物中心 龍湖天街三千集和財富又一城等。第二代 購物中心 開業的應該只有錦華萬達廣場，新的 購物中心 中只有凱丹廣場具備了一些第三代 購物中心 的特性，從建筑、布局、氛圍、業態組合、品牌呈現靠近了第三代的特征，但從定位的清晰度、品牌擁有量、規模還不能算真正意義上的第三代。隨著國際國內專業商業地產開發商快速進入成都，預計在3-5年成都市將會出現一批第三代 購物中心 ，他們可能是華潤的萬象城、中糧的大悅城、還有可能是凱德的來福士、韓國樂天等。



購物中心 現代化的基本標準



1. 產權單一，多為開發商自我持有，或者整組物業;

2. 專業運營機構，多為開發商自我成立，或與知名專業機構合作運營;

3. 建筑環境更加考究，項目建筑更具美感、時尚，內部環境更講究空間、燈光、布置等因素配合，傾向于寧愿犧牲一定的空間也要以消費者的舒適為首要考慮;

4. 注重“主題”， 購物中心 有鮮明的主題特色，將更多的融入人文、歷史、自然、科技的元素;

5. 注重休閑、娛樂、體驗，隨著人們生活水平提高，更注重購物休閑性和娛樂性，因此原來的 購物中心 業態的黃金比例（零售：餐飲：娛樂比例為50：20：30）將縮小零售的比例，增加娛樂的比重;

6. 注重品牌聚合，精選品牌，以同類品牌聚集形成聚合效應，烘托賣場的定位，強力吸引相應類型的消費者;

7. 具備可復制模式，形成特有的一整套的定位、開發、規劃、招商、運營全程運作模式，每個環節將更加考究，復制速度相對第二代稍緩。

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