對籠統(tǒng)的購物中心的具體分類：
一、按開發(fā)商背景及購物中心經(jīng)營管理的模式（包括自營的比例）分類：
1、物業(yè)型購物中心：又分Ａ、物業(yè)型購物廣場SHOPPING PLAZA/SQUARE/CENTER、 Ｂ、物業(yè)型摩爾購物中心MALL。
Ａ、物業(yè)型購物廣場：一般由大房地產(chǎn)商開發(fā)建在市中心黃金地段，實行的是租賃制。 特點：面積一般在5至10萬平方米左右，由于面積還不夠大，故其定位還必須突出某一目標 顧客群體，所以入駐的業(yè)態(tài)一般不齊備即業(yè)態(tài)業(yè)種的復合度不夠（通常定位于高端市場，大 租戶以高級百貨為主，許多業(yè)態(tài)沒有引入），還稱不上真正的摩爾購物中心MALL。
Ｂ、物業(yè)型摩爾購物中心MALL：又稱普通摩爾購物中心MALL，普通摩爾的物業(yè)所有者 一般不進行零售經(jīng)營，而是將場地出租給專業(yè)零售商，委托專業(yè)管理公司進行管理，實行所 有者、管理者與經(jīng)營者的分離。優(yōu)勢互補，既可保證和提高管理水平，又可使摩爾以一個統(tǒng) 一的社會形象面對消費者，同時由于摩爾內(nèi)的各零售商分別經(jīng)營自己的產(chǎn)品，可以充分展示 自己獨特的品牌形象和經(jīng)營風格。這種購物場所的組織和構(gòu)造形式，包含著一種促銷思想， 即要讓消費者在購物場所盡可能停留較長時間。普通摩爾購物中心MALL由大房地產(chǎn)商按 MALL的要求設(shè)計開發(fā)建在市中心黃金地段或城郊居民聚居區(qū)，實行的是租賃制。特點：面 積比購物廣場大許多，一般在15至30萬平方米左右；業(yè)態(tài)業(yè)種的復合度高度齊全，一般為全 業(yè)態(tài)全業(yè)種經(jīng)營。
但建購物中心容易，管理購物中心難。一個大規(guī)模購物中心的正常運行，首先要求事先 策劃設(shè)計的成功。美國購物中心除了事先策劃外，還實行專業(yè)化的管理。管理主體可能是房 產(chǎn)所有者，也可能是房產(chǎn)所有者聘請的專業(yè)化商業(yè)管理顧問公司。把購物中心管理簡單地視 為物業(yè)管理或是商業(yè)管理都是錯誤的。它幾乎是一門邊緣學科，物業(yè)管理與商業(yè)管理的交 織。購物中心管理者不僅要保證水、電、暖、空調(diào)等設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)，周圍環(huán)境的整潔與安 全，還應該知曉店鋪經(jīng)營知識，為各零售商提供信息服務和有參考價值的建議，更重要的還 在于進行統(tǒng)一的促銷活動，負責把顧客引進店中來。 購物中心不是集貿(mào)市場，管理者也絕 不是僅收租金的地主，他必須保證入租的客戶具有完美和大體一致的形象，從而保證他們能 賺取理想的利潤，否則哪有租金給你呢！故很多物業(yè)型購物中心的經(jīng)營管理方面由專業(yè)購物 中心管理公司負責。如臺灣的多家購物中心（如京華城）就是聘請新加坡的專業(yè)購物中心管 理公司管理的。
物業(yè)型購物中心在東南亞的香港、新加坡等地發(fā)展的很多， 其代表有：香港時代廣場、 海港城、太古廣場、又一城，新加坡義安城Ngee Ann City、萊佛士城Reffles City、威士馬廣 場（Wisma Atria）、先得坊Centre Point，菲律賓馬尼拉GLORIETTA PLAZA和香格里拉廣場 SHANGRILA PLAZA，馬來西亞吉隆坡劉蝶購物中心(LOW Yat Plaza)、燕美購物中心(Imbi Plaza)、樂天購物中心(Lot 10)，泰國曼谷世界貿(mào)易中心（World Trade Center）、暹羅廣場 （Siam Center）、River City、The Emporium，臺灣的京華城、中華城、臺茂購物中心、廈 門"SM城市廣場"。 海外的著名SHOPPING PLAZA/SQUARE一般都只租不售， 以便保持購物 中心自身的品牌形象和管理力度。
國內(nèi)的代表有：香港九龍倉投資的：上海時代廣場、北京時代廣場，香港和記黃浦投資 的：上海梅龍鎮(zhèn)廣場、北京東方廣場，香港嘉里投資的：上海嘉里不夜城、北京國貿(mào)中心。
國內(nèi)的物業(yè)型購物中心除少數(shù)較成功外，很多面臨著三個困境。困境之一：客流不旺。 諸多大城市開業(yè)的純物業(yè)型購物中心都面臨客流不旺的災難，走進購物中心給人以蕭條冷清 的感覺，顧客象看畫展一樣瀏覽各個專賣店，真正掏錢購物的人不多，穩(wěn)定的回頭客就更少 了。困境之二：租戶難求。純物業(yè)型購物中心采用招租方式經(jīng)營，就是開發(fā)商把店鋪或攤位 出租給零售商。因而租金是開發(fā)商的重要利潤來源。要取得穩(wěn)定而理想的租金，必須找到信 譽好的零售商。但是，購物中心建成后常常遇到招商難題：期待的零售商他不來，而想來的 又不想要。我國的專業(yè)店和專賣店本來就數(shù)量少、質(zhì)量低，使購物中心沒有充足的選擇余 地。外國專業(yè)店和專賣店倒是成熟化了，但又不一定適合中國目前的消費狀況；有些雖然適 應了，但在中國又不一定有營業(yè)執(zhí)照。困境之三：管理乏力。購物中心里常有上百個所有權(quán) 獨立的零售商，應通過統(tǒng)一管理來樹立購物中心的整體形象。但是，購物中心的管理比百貨 店管理難度大得多。面臨的問題諸如所有零售商是否接受統(tǒng)一收銀，是否接受統(tǒng)一營業(yè)時 間，是否接受進行統(tǒng)一的促銷行動等。如果協(xié)調(diào)無效，就會損害購物中心整體形象，使顧客 失去光顧的興趣。
2、百貨公司型購物中心：
由大型連鎖百貨公司發(fā)展或擴建而成。面積一般在10至15萬平方米左右，由于面積還不 夠大，故其定位也還必須突出某一目標顧客群體，入駐的業(yè)種一般很齊備但業(yè)態(tài)的復合度還 不夠（通常定位于高端市場，以自己的百貨公司為主，雖然百貨公司自身的超市一般也很大 很有特色，但一般沒有引入大賣場、家具城、玩具反斗城大賣場等業(yè)態(tài)），仍稱不上真正的 摩爾購物中心MALL。但隨著百貨公司型購物中心不斷擴建及興建2館/別館等，不同業(yè)態(tài)也正 被引入百貨公司型購物中心內(nèi)，邁向真正的摩爾購物中心。如亞洲最大的百貨公司型購物中 心--新光三越百貨臺南新店，面積達16萬平方米，引進了幾乎所有的業(yè)態(tài)，已經(jīng)稱得上真正 的摩爾購物中心MALL了。
百貨公司型購物中心比純物業(yè)型購物中心有一定的優(yōu)裕性。體現(xiàn)在百貨公司由于信譽 佳、客戶關(guān)系多、營銷促銷管理水平高；故招租招商較容易，且業(yè)績一般也較佳。其代表 有：臺灣遠東百貨集團的大遠百購物中心、臺灣新光三越百貨的臺南購物中心和臺北信義2 館、東京高島屋百貨、漢城樂天百貨總店，內(nèi)地的代表有：北京莊勝崇光SOGO百貨、上海 第一八佰伴商廈、武漢廣場等。
3、連鎖摩爾購物中心MALL：
由專業(yè)的連鎖購物中心集團開發(fā)并經(jīng)營，特點：自營比例較高（50%至70%左右）。連 鎖摩爾購物中心是指：由專業(yè)連鎖購物中心集團開發(fā)并經(jīng)營，自營比例較高（自營百貨公 司、超市、影城、美食城等），業(yè)態(tài)業(yè)種的復合度極度齊備，商品組合的寬度最寬深度最 深，定位于家庭（全家/全客層），能滿足全客層的一站式購物消費和一站式文化、娛樂、休 閑、餐飲享受的特大型購物中心。專業(yè)連鎖購物中心可解決購物中心的招租難題， 可迅速實 現(xiàn)購物中心的全面開業(yè)， 且管理促銷的力度和號召力比普通購物中心高許多。對我國而言， 由于國內(nèi)的商品的品種和各類專賣店只有國外的30%左右，購物中心的招租就更難， 所以專 業(yè)連鎖購物中心是一種值得推廣的購物中心經(jīng)營模式。 但專業(yè)連鎖購物中心的經(jīng)營管理的要 求和難度比其他業(yè)態(tài)更高， 且國內(nèi)仍沒有出現(xiàn)專業(yè)連鎖購物中心；所以最好能引入外資的專 業(yè)連鎖購物中心集團。如菲律賓的SM SUPER MALL集團（自營SM百貨公司、SM超市、SM 影城、SM玩具反斗城大賣場、SM美食城）和ROBINSONS集團（自營ROBINSONS百貨公 司、ROBINSONS超市、ROBINSONS影城、ROBINSONS玩具反斗城大賣場）、泰國正大集 團的THE MALL集團（自營 易初蓮花 超市）、馬來西亞金獅集團屬下之百盛購物中心（自營 百盛百貨公司和超市）。
一、按開發(fā)商背景及購物中心經(jīng)營管理的模式（包括自營的比例）分類：
1、物業(yè)型購物中心：又分Ａ、物業(yè)型購物廣場SHOPPING PLAZA/SQUARE/CENTER、 Ｂ、物業(yè)型摩爾購物中心MALL。
Ａ、物業(yè)型購物廣場：一般由大房地產(chǎn)商開發(fā)建在市中心黃金地段，實行的是租賃制。 特點：面積一般在5至10萬平方米左右，由于面積還不夠大，故其定位還必須突出某一目標 顧客群體，所以入駐的業(yè)態(tài)一般不齊備即業(yè)態(tài)業(yè)種的復合度不夠（通常定位于高端市場，大 租戶以高級百貨為主，許多業(yè)態(tài)沒有引入），還稱不上真正的摩爾購物中心MALL。
Ｂ、物業(yè)型摩爾購物中心MALL：又稱普通摩爾購物中心MALL，普通摩爾的物業(yè)所有者 一般不進行零售經(jīng)營，而是將場地出租給專業(yè)零售商，委托專業(yè)管理公司進行管理，實行所 有者、管理者與經(jīng)營者的分離。優(yōu)勢互補，既可保證和提高管理水平，又可使摩爾以一個統(tǒng) 一的社會形象面對消費者，同時由于摩爾內(nèi)的各零售商分別經(jīng)營自己的產(chǎn)品，可以充分展示 自己獨特的品牌形象和經(jīng)營風格。這種購物場所的組織和構(gòu)造形式，包含著一種促銷思想， 即要讓消費者在購物場所盡可能停留較長時間。普通摩爾購物中心MALL由大房地產(chǎn)商按 MALL的要求設(shè)計開發(fā)建在市中心黃金地段或城郊居民聚居區(qū)，實行的是租賃制。特點：面 積比購物廣場大許多，一般在15至30萬平方米左右；業(yè)態(tài)業(yè)種的復合度高度齊全，一般為全 業(yè)態(tài)全業(yè)種經(jīng)營。
但建購物中心容易，管理購物中心難。一個大規(guī)模購物中心的正常運行，首先要求事先 策劃設(shè)計的成功。美國購物中心除了事先策劃外，還實行專業(yè)化的管理。管理主體可能是房 產(chǎn)所有者，也可能是房產(chǎn)所有者聘請的專業(yè)化商業(yè)管理顧問公司。把購物中心管理簡單地視 為物業(yè)管理或是商業(yè)管理都是錯誤的。它幾乎是一門邊緣學科，物業(yè)管理與商業(yè)管理的交 織。購物中心管理者不僅要保證水、電、暖、空調(diào)等設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)，周圍環(huán)境的整潔與安 全，還應該知曉店鋪經(jīng)營知識，為各零售商提供信息服務和有參考價值的建議，更重要的還 在于進行統(tǒng)一的促銷活動，負責把顧客引進店中來。 購物中心不是集貿(mào)市場，管理者也絕 不是僅收租金的地主，他必須保證入租的客戶具有完美和大體一致的形象，從而保證他們能 賺取理想的利潤，否則哪有租金給你呢！故很多物業(yè)型購物中心的經(jīng)營管理方面由專業(yè)購物 中心管理公司負責。如臺灣的多家購物中心（如京華城）就是聘請新加坡的專業(yè)購物中心管 理公司管理的。
物業(yè)型購物中心在東南亞的香港、新加坡等地發(fā)展的很多， 其代表有：香港時代廣場、 海港城、太古廣場、又一城，新加坡義安城Ngee Ann City、萊佛士城Reffles City、威士馬廣 場（Wisma Atria）、先得坊Centre Point，菲律賓馬尼拉GLORIETTA PLAZA和香格里拉廣場 SHANGRILA PLAZA，馬來西亞吉隆坡劉蝶購物中心(LOW Yat Plaza)、燕美購物中心(Imbi Plaza)、樂天購物中心(Lot 10)，泰國曼谷世界貿(mào)易中心（World Trade Center）、暹羅廣場 （Siam Center）、River City、The Emporium，臺灣的京華城、中華城、臺茂購物中心、廈 門"SM城市廣場"。 海外的著名SHOPPING PLAZA/SQUARE一般都只租不售， 以便保持購物 中心自身的品牌形象和管理力度。
國內(nèi)的代表有：香港九龍倉投資的：上海時代廣場、北京時代廣場，香港和記黃浦投資 的：上海梅龍鎮(zhèn)廣場、北京東方廣場，香港嘉里投資的：上海嘉里不夜城、北京國貿(mào)中心。
國內(nèi)的物業(yè)型購物中心除少數(shù)較成功外，很多面臨著三個困境。困境之一：客流不旺。 諸多大城市開業(yè)的純物業(yè)型購物中心都面臨客流不旺的災難，走進購物中心給人以蕭條冷清 的感覺，顧客象看畫展一樣瀏覽各個專賣店，真正掏錢購物的人不多，穩(wěn)定的回頭客就更少 了。困境之二：租戶難求。純物業(yè)型購物中心采用招租方式經(jīng)營，就是開發(fā)商把店鋪或攤位 出租給零售商。因而租金是開發(fā)商的重要利潤來源。要取得穩(wěn)定而理想的租金，必須找到信 譽好的零售商。但是，購物中心建成后常常遇到招商難題：期待的零售商他不來，而想來的 又不想要。我國的專業(yè)店和專賣店本來就數(shù)量少、質(zhì)量低，使購物中心沒有充足的選擇余 地。外國專業(yè)店和專賣店倒是成熟化了，但又不一定適合中國目前的消費狀況；有些雖然適 應了，但在中國又不一定有營業(yè)執(zhí)照。困境之三：管理乏力。購物中心里常有上百個所有權(quán) 獨立的零售商，應通過統(tǒng)一管理來樹立購物中心的整體形象。但是，購物中心的管理比百貨 店管理難度大得多。面臨的問題諸如所有零售商是否接受統(tǒng)一收銀，是否接受統(tǒng)一營業(yè)時 間，是否接受進行統(tǒng)一的促銷行動等。如果協(xié)調(diào)無效，就會損害購物中心整體形象，使顧客 失去光顧的興趣。
2、百貨公司型購物中心：
由大型連鎖百貨公司發(fā)展或擴建而成。面積一般在10至15萬平方米左右，由于面積還不 夠大，故其定位也還必須突出某一目標顧客群體，入駐的業(yè)種一般很齊備但業(yè)態(tài)的復合度還 不夠（通常定位于高端市場，以自己的百貨公司為主，雖然百貨公司自身的超市一般也很大 很有特色，但一般沒有引入大賣場、家具城、玩具反斗城大賣場等業(yè)態(tài)），仍稱不上真正的 摩爾購物中心MALL。但隨著百貨公司型購物中心不斷擴建及興建2館/別館等，不同業(yè)態(tài)也正 被引入百貨公司型購物中心內(nèi)，邁向真正的摩爾購物中心。如亞洲最大的百貨公司型購物中 心--新光三越百貨臺南新店，面積達16萬平方米，引進了幾乎所有的業(yè)態(tài)，已經(jīng)稱得上真正 的摩爾購物中心MALL了。
百貨公司型購物中心比純物業(yè)型購物中心有一定的優(yōu)裕性。體現(xiàn)在百貨公司由于信譽 佳、客戶關(guān)系多、營銷促銷管理水平高；故招租招商較容易，且業(yè)績一般也較佳。其代表 有：臺灣遠東百貨集團的大遠百購物中心、臺灣新光三越百貨的臺南購物中心和臺北信義2 館、東京高島屋百貨、漢城樂天百貨總店，內(nèi)地的代表有：北京莊勝崇光SOGO百貨、上海 第一八佰伴商廈、武漢廣場等。
3、連鎖摩爾購物中心MALL：
由專業(yè)的連鎖購物中心集團開發(fā)并經(jīng)營，特點：自營比例較高（50%至70%左右）。連 鎖摩爾購物中心是指：由專業(yè)連鎖購物中心集團開發(fā)并經(jīng)營，自營比例較高（自營百貨公 司、超市、影城、美食城等），業(yè)態(tài)業(yè)種的復合度極度齊備，商品組合的寬度最寬深度最 深，定位于家庭（全家/全客層），能滿足全客層的一站式購物消費和一站式文化、娛樂、休 閑、餐飲享受的特大型購物中心。專業(yè)連鎖購物中心可解決購物中心的招租難題， 可迅速實 現(xiàn)購物中心的全面開業(yè)， 且管理促銷的力度和號召力比普通購物中心高許多。對我國而言， 由于國內(nèi)的商品的品種和各類專賣店只有國外的30%左右，購物中心的招租就更難， 所以專 業(yè)連鎖購物中心是一種值得推廣的購物中心經(jīng)營模式。 但專業(yè)連鎖購物中心的經(jīng)營管理的要 求和難度比其他業(yè)態(tài)更高， 且國內(nèi)仍沒有出現(xiàn)專業(yè)連鎖購物中心；所以最好能引入外資的專 業(yè)連鎖購物中心集團。如菲律賓的SM SUPER MALL集團（自營SM百貨公司、SM超市、SM 影城、SM玩具反斗城大賣場、SM美食城）和ROBINSONS集團（自營ROBINSONS百貨公 司、ROBINSONS超市、ROBINSONS影城、ROBINSONS玩具反斗城大賣場）、泰國正大集 團的THE MALL集團（自營 易初蓮花 超市）、馬來西亞金獅集團屬下之百盛購物中心（自營 百盛百貨公司和超市）。
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本文來源： 摩爾購物中心MALL的各種模式及各自特點1
