2013年末，國內(nèi)一家雜志根據(jù)《財富》500強企業(yè)等大公司和多個消費領(lǐng)域一線品牌的分布情況，以及公司人的落戶意愿，對國內(nèi)400個城市進行排名。以珠三角第二梯隊為目標的惠州位列國內(nèi)“二線城市”。

然而，作為現(xiàn)代城市主要衡量標準之一的實體商業(yè)，在惠州卻出現(xiàn)一面撤場消息不斷，一面新玩家持續(xù)涌入的景象。進入今年6月，位于南壇的百佳超市結(jié)業(yè)，海雅百貨撤場，入駐不足兩年的麥德龍超市也宣告將很快撤離。另一面，大隆財富廣場、大新城商業(yè)購物中心、東湖花園九區(qū)等大型商業(yè)項目則在緊張施工，預(yù)計將于兩年內(nèi)投入運營。

麥德龍未成集聚影響盈利

位于惠州大道的麥德龍超市，早前有媒體報道將于不久后撤離。7月2日晚8點，記者前往超市附近走訪。

超市內(nèi)場，鞋區(qū)、家居、箱包的部分售架已經(jīng)清空，數(shù)碼，服裝大部分的已空。在燈具五金區(qū)，售貨員還在做著最后的貨架調(diào)整，將擺放位置較高的貨品移到旁邊已經(jīng)空出的售架。電視機也有一半空位，但存貨的降價并不明顯，倒是部分電腦和打印設(shè)備以7折左右的優(yōu)惠出售，吸引不少顧客上前詢問。快消類的膨化食品、時令蔬菜的貨架已經(jīng)全空，肉類也基本清空。為了搬運貨物，一輛鏟車留在兩個空貨架間，不少葡萄酒被碼上貨板，等待裝運到倉庫。工作人員告訴記者，由于超市將在8月1日關(guān)門，現(xiàn)在已經(jīng)不會重新進貨了，并向記者抱怨自己運氣不佳：剛在這里做了不久，超市關(guān)門后還要重新找工作。旁邊娛樂場所酷迪ktv前臺的工作人員對記者表示，超市關(guān)門不會對其造成影響，會一直照常營業(yè)。

記者注意到，超市前面的駿波汽車修配廠等老舊房屋，對麥德龍超市形成明顯遮擋。周圍店鋪也大多為五金、機械設(shè)備等，餐飲、休閑等商家偏少，雖然只是晚上9點左右，除了超市附近，周邊已經(jīng)很少有店鋪經(jīng)營。這與1公里之外的吉之島差別明顯。

然而，麥德龍的撤離并未阻礙該區(qū)域?qū)嶓w商業(yè)發(fā)展的腳步。就在其對面，一個新的商業(yè)綜合體正在緊張施工。賽格假日廣場，總建筑面積95935平方，定位是商業(yè)、文化寫字樓。負責(zé)該項目的惠州市群星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司招商人員向記者表示，麥德龍超市的關(guān)閉，對他們沒有影響：“超市的客戶群體不同，麥德龍主要是面對大宗采購，我們是為市民服務(wù)的普超。”對于周邊購物環(huán)境不佳的問題，他承認確屬短板，但旋即表示，在建的綜合體僅為工程第一期，之后還將著手二、三期的步行街和文化沙龍建設(shè)，營造更加多樣、舒適的購物環(huán)境。這從側(cè)面驗證了周邊商業(yè)發(fā)展對商業(yè)綜合體的影響。

沒有形成商家集聚效應(yīng)的商業(yè)圈，僅是實體商業(yè)撤離的因素之一。作為麥地—河南岸商圈中心的世貿(mào)中心大樓里，海雅百貨已經(jīng)是人去樓空，大門緊閉。同一樓棟的魔方KTV等商家不得不使用旁邊隔出的單一電梯作為臨時通道。對比鮮明的是，雖然是周三晚上，周圍的人人樂超市等商家依然生意紅火。

華貿(mào)中心體驗消費尚需“總部”支撐

從較為初級的超市+商鋪的傳統(tǒng)百貨到體驗式購物為特色，惠州實體商業(yè)的升級路徑明顯，然而，這并未完全解決商業(yè)發(fā)展的生存問題。作為體驗式購物的代表，位于江北的總建筑面積達15萬平方米的華貿(mào)中心，有嘉禾影院、精品超市BHG，國際知名品牌BOSS、CK，卻仍然未能盈利，年虧損超過600萬元。

“商業(yè)綜合體”將電影院線、城市步行街、五星級酒店、高級寫字樓放在同一個建筑里，已成為城市商業(yè)發(fā)展的一個標志。然而，足夠量級的中高端消費能力才是支撐其滾動發(fā)展的源泉。根據(jù)現(xiàn)有商家的運營情況看，按照目前惠州普通工薪階層的消費水平，似乎并不足以支撐眾多體量巨大的商業(yè)綜合體保持在盈利水準。

吸引大型企業(yè)總部入駐，從而吸引中高收入的就業(yè)人員入惠是拓展實體商業(yè)發(fā)展的重要方式。今年1月21日，《惠州市人民政府關(guān)于加快發(fā)展總部經(jīng)濟的意見》（下文簡稱《意見》）出臺。《意見》中提出，惠州要以成為華南地區(qū)的總部經(jīng)濟基地為目標，打造適宜總部經(jīng)濟發(fā)展的營商環(huán)境，其中惠城區(qū)主要發(fā)展金融服務(wù)、文化創(chuàng)意、商貿(mào)物流等總部。

此外，近期多家購物中心的撤出并不意味著大型實體商業(yè)的減少，而表明應(yīng)根據(jù)區(qū)域消費能力適宜規(guī)劃商業(yè)體的數(shù)量和體量。百佳和海雅百貨的撤出就與江北商業(yè)形成的消費者截流作用有關(guān)。據(jù)悉，今后的3年內(nèi)，惠州還將新增11家大型購物中心。在城市總體消費量相對一定的情況下，如此多的購物中心扎堆放出，很難讓人對其經(jīng)營狀況保持樂觀。惠州市住建局直屬規(guī)劃分局負責(zé)人莊禮濱對記者表示，城市規(guī)劃主要體現(xiàn)在指導(dǎo)性和控制性規(guī)劃上，比如住宅用地周邊一般會配置10%的商業(yè)用地，單純的商業(yè)用地也會對建筑面積等進行約束，但具體采取臨街商鋪、商業(yè)綜合體還是其它方式，更多是市場行為。

如何找準定位，發(fā)掘特色是每一個“中心”從籌劃開始便需思考的問題。以記者曾走訪的廣州正佳廣場為例，其長期開設(shè)各種大型展覽或活動，從海洋動物展覽到全國最大面積商場涂鴉，每隔數(shù)月時間便更新一次，吸引客流的同時讓消費者在購物時保持新鮮感，而惠州各購物中心或商業(yè)綜合體的此類活動仍舊較少，在此方面尚有更多挖掘空間。

世聯(lián)行綜合體業(yè)務(wù)總經(jīng)理宋春生

商業(yè)綜合體

難在長期持續(xù)開發(fā)

專家聲音

二三線城市通過構(gòu)建主干道路拉大城市格局的發(fā)展階段已經(jīng)基本告一段落，慢慢讓位于既有區(qū)塊的功能升級。一線城市的建設(shè)用地基本告罄，主要以原有建筑的自身改造為主，二三線城市還有土地可供開發(fā)，商業(yè)綜合體的建設(shè)是升級的主要手段。

然而，對于開發(fā)商來說，商業(yè)綜合體的開發(fā)往往是純住宅建設(shè)拿地困難下的被動之舉。住宅和綜合體的開發(fā)模式有著很大區(qū)別，前者更多利用資金杠桿，后者更多依賴較長時間的持續(xù)開發(fā)獲利。對綜合體的經(jīng)營不了解，就會導(dǎo)致開發(fā)狀態(tài)五花八門。再加上融資渠道的欠缺，很多運營經(jīng)驗欠缺的開發(fā)商，會優(yōu)先開發(fā)可較快帶來現(xiàn)金流的公寓等，將不易產(chǎn)生現(xiàn)金流的酒店等業(yè)態(tài)推后開發(fā)。有著較為成熟商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗的企業(yè)，則會用之前開發(fā)獲利來彌補下個綜合體項目短期的資金流動。

一個二線城市面積在10萬平方米的綜合體項目，前三年的開發(fā)投入大約在8億到10億元，每年的融資成本按照10%計算，就有8000萬，而租金收入一般也就在6000萬到8000萬。僅此計算，維持盈虧平衡已經(jīng)不易，而綜合體本身運營投入還包括人工、營銷和能源費用，每年也至少需要3000萬，這還沒有算上為了招商對租金的減免，吸引品牌店鋪入駐提供的其它優(yōu)惠等等。前期的開發(fā)投入極為燒錢，優(yōu)質(zhì)的企業(yè)如果能獲得政府支持，可以加快開發(fā)速度，從而加快資金回收，而實力不濟的企業(yè)很可能就栽下去，沒有起身的機會。

一段時間內(nèi)綜合體開發(fā)可能出現(xiàn)“一窩蜂”現(xiàn)象，這就需要政府對總量進行調(diào)控。但由于商業(yè)投入對市場的敏感性優(yōu)于住宅，隨著城市人口的集聚、消費層次的提升，在開發(fā)商各顯其能、不斷投入和招商的過程中，優(yōu)質(zhì)的購物中心和綜合體都會慢慢成長起來。

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本文來源： 超市紛紛離場 大型綜合體“錢”景如何？