2013年10月，北京首個(gè)入市交易的地下空間項(xiàng)目經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)后由北京 物美 置地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以3.22億元競(jìng)得，近日北京商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，該地塊環(huán)評(píng)已經(jīng)通過(guò)并公示，這個(gè)約8萬(wàn)平方米的文化娛樂(lè)地下MALL預(yù)計(jì)明年投產(chǎn)。在此之前，北京地下商業(yè)多為防空洞改造或者與地鐵相連的小型商業(yè)。
有分析認(rèn)為，越是成熟市場(chǎng)，有價(jià)值的空間就越稀缺，地下商業(yè)開(kāi)發(fā)的價(jià)值就越大，但目前北京還沒(méi)有示范性、引導(dǎo)性的地下商業(yè)項(xiàng)目，另外，現(xiàn)在地下商業(yè)依然主打零售，和地上商業(yè)并無(wú)區(qū)別，所以也難成氣候。
物美 開(kāi)工建MALL
在“北京雕塑園地下文化娛樂(lè)中心項(xiàng)目”的《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告表》(以下簡(jiǎn)稱“環(huán)評(píng)表”)中，北京商報(bào)記者看到，該地性質(zhì)為文化娛樂(lè)(地下)，海拔高程59.6以下總用地面積28450.283平方米，全部為建設(shè)用地;總建筑面積8萬(wàn)平方米(其中地下經(jīng)營(yíng)性面積不大于4.2萬(wàn)平方米車(chē)庫(kù)及配套用房3.8萬(wàn)平方米)。
根據(jù)環(huán)評(píng)表中的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，8萬(wàn)平方米全部為地下建筑面積，地下一共三層，地下一層和地下二層規(guī)劃為經(jīng)營(yíng)性面積，其中文化娛樂(lè)規(guī)劃面積為3.2萬(wàn)平方米，商業(yè)面積規(guī)劃為1萬(wàn)平方米，地下三層的車(chē)庫(kù)及配套用房規(guī)劃面積為3.8萬(wàn)平方米，機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位800個(gè)。
“北京雕塑園地下文化娛樂(lè)中心項(xiàng)目”位于北京市石景山區(qū)玉泉路。項(xiàng)目位置為：東鄰玉泉路，南鄰魯谷路，西鄰北京國(guó)際雕塑公園。2013年9月，經(jīng)北京市人民政府批準(zhǔn)，北京市國(guó)土資源局在北京市土地交易市場(chǎng)掛牌出讓“北京雕塑園地下文化娛樂(lè)中心項(xiàng)目”國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，2013年10月，北京 物美 置地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司競(jìng)得該項(xiàng)目的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，并取得了北京市國(guó)土資源局《北京國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓成交確認(rèn)書(shū)》，負(fù)責(zé)建設(shè)“北京雕塑園地下文化娛樂(lè)中心項(xiàng)目”。作為北京市國(guó)土局 “試探性”單獨(dú)出讓的首個(gè)地下地塊，該地塊當(dāng)時(shí)成交額之高超過(guò)了不少業(yè)內(nèi)人士的預(yù)計(jì)。
物美 集團(tuán)新聞發(fā)言人許麗娜向北京商報(bào)記者介紹，這個(gè)項(xiàng)目 物美 從2007年便開(kāi)使關(guān)注，2013年拍下，但許麗娜并未透露 物美 對(duì)于該項(xiàng)目的具體規(guī)劃。北京商報(bào)記者在該地塊現(xiàn)場(chǎng)看到，這一地塊目前全部被圍擋起來(lái)，作為 物美 沁山水店停車(chē)場(chǎng)使用，地面上是裸露的土地和石塊，還沒(méi)有任何規(guī)劃修建跡象。
地下商業(yè)進(jìn)化
在北京商報(bào)記者的多次采訪中，大多數(shù)常住北京的消費(fèi)者對(duì)于京城地下商業(yè)并沒(méi)有明確的印象，在他們看來(lái)，西單77街、部分地鐵站的“地鐵尚城”、中關(guān)村購(gòu)物廣場(chǎng)等少數(shù)幾個(gè)可以數(shù)得上來(lái)的與地鐵相連的商業(yè)街成為北京地下商業(yè)的代表。
北京商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)賴陽(yáng)告訴北京商報(bào)記者，早期北京的地下商業(yè)項(xiàng)目主要是由防空洞或者其他防空空間改造而成的，如大柵欄、天蘭天、復(fù)興商業(yè)城等，特點(diǎn)是改造成本低。
但是后來(lái)隨著城市建設(shè)的推進(jìn)，一些大區(qū)塊的開(kāi)發(fā)，出現(xiàn)了一些可以利用的地下空間，比如海淀斜街、家樂(lè)福中關(guān)村店都是這個(gè)時(shí)期的項(xiàng)目，中關(guān)村西區(qū)下沉式的商業(yè)項(xiàng)目當(dāng)時(shí)是按照地上地下整體規(guī)劃的，地上為寫(xiě)字樓，地下為商業(yè)服務(wù)區(qū)，按照當(dāng)時(shí)的規(guī)劃，中關(guān)村西區(qū)是集合了“地下管廊+地下空間開(kāi)發(fā)+地下環(huán)行車(chē)道”三位一體的地下綜合構(gòu)筑物模式。在賴陽(yáng)看來(lái)，上述綜合開(kāi)發(fā)理念是北京地下商業(yè)發(fā)展的第二個(gè)階段。
在賴陽(yáng)看來(lái)，在之前地面資源充足的情況下，往下挖的成本高于地上，收益回報(bào)率低，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，只要城市開(kāi)發(fā)夠的話就不做地下，而現(xiàn)在已經(jīng)呈現(xiàn)往下走的趨勢(shì)，因?yàn)橥恋貎r(jià)值高，往下開(kāi)發(fā)可以擴(kuò)展成本利用效率。
目前北京已經(jīng)進(jìn)入地下商業(yè)開(kāi)發(fā)的第三個(gè)階段，也就是突出地下商業(yè)的階段。據(jù)賴陽(yáng)介紹，現(xiàn)在很多購(gòu)物中心將地下作為很重要的開(kāi)發(fā)部分，比如國(guó)瑞城的中廳就設(shè)置在地下二層。在賴陽(yáng)看來(lái)，之前的地下商業(yè)項(xiàng)目是為了趁勢(shì)打造，而現(xiàn)在的地下商業(yè)項(xiàng)目是在城市規(guī)劃的前提下，增加商業(yè)容積率面積，有價(jià)值的土地越來(lái)越少，往下開(kāi)發(fā)是一個(gè)趨勢(shì)性的思路。
中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利表示，在日本和韓國(guó)等國(guó)家，地下商業(yè)開(kāi)發(fā)力度比較大，而且規(guī)模都比較成氣候，越是成熟的市場(chǎng)，有價(jià)值的空間越稀缺，從大勢(shì)發(fā)展上看，北京、上海、深圳等一線城市，地下商業(yè)發(fā)展的前景非?？捎^。
要跳出商業(yè)
地下商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在北京并不少，而且一直在增加，目前可查在建的地下商業(yè)項(xiàng)目包括CBD核心區(qū)地下公共空間，有規(guī)劃3萬(wàn)平方米的商業(yè)街;王府井正在修建地下綜合管廊，未來(lái)有望形成地下商業(yè)街。
據(jù)北京商報(bào)記者了解，CBD核心區(qū)地下公共空間按照規(guī)劃主要包括地下交通系統(tǒng)、地下商業(yè)街、地下公共建筑、地下基礎(chǔ)設(shè)施、地下儲(chǔ)存空間、地下防御空間等，總面積達(dá)52萬(wàn)平方米，建成后將成為首都最大的地下公共空間。不管是已建項(xiàng)目還是在建項(xiàng)目，地下商業(yè)多是臨地鐵而建，人口密度高，交通方便。
值得注意的是，截至目前北京一直沒(méi)有出現(xiàn)標(biāo)桿性地下商業(yè)項(xiàng)目。新奧購(gòu)物中心作為面積高達(dá)20萬(wàn)平方米的地下購(gòu)物中心項(xiàng)目，曾經(jīng)被業(yè)界寄予厚望，不過(guò)據(jù)商業(yè)觀察人士介紹，新奧購(gòu)物中心僅有兒童體驗(yàn)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)不錯(cuò)，而作為主力店的天虹百貨經(jīng)營(yíng)慘淡。
郭增利對(duì)北京商報(bào)記者表示，前幾年地下商業(yè)開(kāi)發(fā)在全國(guó)范圍內(nèi)勢(shì)頭都很猛，出現(xiàn)了很多成規(guī)模的地下商業(yè)街，現(xiàn)在明顯出現(xiàn)了放緩和降溫的趨勢(shì)。在郭增利看來(lái)，地下商業(yè)降溫的原因之一是，很多項(xiàng)目是以經(jīng)營(yíng)權(quán)出售的方式在運(yùn)營(yíng)，并沒(méi)有拿到產(chǎn)權(quán)，后期會(huì)因?yàn)闆](méi)有產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)諸多遺留問(wèn)題，正好遇到地上商業(yè)集中投放市場(chǎng)，地下商業(yè)的優(yōu)勢(shì)就沒(méi)有那么明顯。在上述人士看來(lái)，需要從城市規(guī)劃上給地下商業(yè)一個(gè)明確的產(chǎn)權(quán)地位，是發(fā)展地下商業(yè)的前提和基礎(chǔ)。
郭增利認(rèn)為，目前制約地下商業(yè)發(fā)展的一個(gè)因素是土地集約發(fā)展做得不好，另外一個(gè)是品牌商對(duì)于地下商業(yè)的理解和對(duì)成熟市場(chǎng)的理解不一樣，可能還有一些偏差，這就意味著地下商業(yè)開(kāi)發(fā)商在未來(lái)定位方面，一定要不同于以往強(qiáng)調(diào)零售的經(jīng)營(yíng)模式，在他看來(lái)，以往的地下商業(yè)街全部以零售小門(mén)店組成，和地上商業(yè)相比毫無(wú)特色和差異化。“要不拘泥于商品零售，跳開(kāi)零售，發(fā)揮地下優(yōu)勢(shì)，向運(yùn)動(dòng)、健身、休閑、娛樂(lè)等社會(huì)文化服務(wù)方面發(fā)展。”郭增利認(rèn)為，地下商業(yè)開(kāi)發(fā)時(shí)，考慮到土地利用價(jià)值最大化，不應(yīng)該定位于一個(gè)簡(jiǎn)單的商業(yè)經(jīng)營(yíng)體，而是一個(gè)社會(huì)服務(wù)體。
有分析認(rèn)為，越是成熟市場(chǎng)，有價(jià)值的空間就越稀缺，地下商業(yè)開(kāi)發(fā)的價(jià)值就越大，但目前北京還沒(méi)有示范性、引導(dǎo)性的地下商業(yè)項(xiàng)目，另外，現(xiàn)在地下商業(yè)依然主打零售，和地上商業(yè)并無(wú)區(qū)別，所以也難成氣候。
物美 開(kāi)工建MALL
在“北京雕塑園地下文化娛樂(lè)中心項(xiàng)目”的《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告表》(以下簡(jiǎn)稱“環(huán)評(píng)表”)中，北京商報(bào)記者看到，該地性質(zhì)為文化娛樂(lè)(地下)，海拔高程59.6以下總用地面積28450.283平方米，全部為建設(shè)用地;總建筑面積8萬(wàn)平方米(其中地下經(jīng)營(yíng)性面積不大于4.2萬(wàn)平方米車(chē)庫(kù)及配套用房3.8萬(wàn)平方米)。
根據(jù)環(huán)評(píng)表中的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，8萬(wàn)平方米全部為地下建筑面積，地下一共三層，地下一層和地下二層規(guī)劃為經(jīng)營(yíng)性面積，其中文化娛樂(lè)規(guī)劃面積為3.2萬(wàn)平方米，商業(yè)面積規(guī)劃為1萬(wàn)平方米，地下三層的車(chē)庫(kù)及配套用房規(guī)劃面積為3.8萬(wàn)平方米，機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位800個(gè)。
“北京雕塑園地下文化娛樂(lè)中心項(xiàng)目”位于北京市石景山區(qū)玉泉路。項(xiàng)目位置為：東鄰玉泉路，南鄰魯谷路，西鄰北京國(guó)際雕塑公園。2013年9月，經(jīng)北京市人民政府批準(zhǔn)，北京市國(guó)土資源局在北京市土地交易市場(chǎng)掛牌出讓“北京雕塑園地下文化娛樂(lè)中心項(xiàng)目”國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，2013年10月，北京 物美 置地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司競(jìng)得該項(xiàng)目的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，并取得了北京市國(guó)土資源局《北京國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓成交確認(rèn)書(shū)》，負(fù)責(zé)建設(shè)“北京雕塑園地下文化娛樂(lè)中心項(xiàng)目”。作為北京市國(guó)土局 “試探性”單獨(dú)出讓的首個(gè)地下地塊，該地塊當(dāng)時(shí)成交額之高超過(guò)了不少業(yè)內(nèi)人士的預(yù)計(jì)。
物美 集團(tuán)新聞發(fā)言人許麗娜向北京商報(bào)記者介紹，這個(gè)項(xiàng)目 物美 從2007年便開(kāi)使關(guān)注，2013年拍下，但許麗娜并未透露 物美 對(duì)于該項(xiàng)目的具體規(guī)劃。北京商報(bào)記者在該地塊現(xiàn)場(chǎng)看到，這一地塊目前全部被圍擋起來(lái)，作為 物美 沁山水店停車(chē)場(chǎng)使用，地面上是裸露的土地和石塊，還沒(méi)有任何規(guī)劃修建跡象。
地下商業(yè)進(jìn)化
在北京商報(bào)記者的多次采訪中，大多數(shù)常住北京的消費(fèi)者對(duì)于京城地下商業(yè)并沒(méi)有明確的印象，在他們看來(lái)，西單77街、部分地鐵站的“地鐵尚城”、中關(guān)村購(gòu)物廣場(chǎng)等少數(shù)幾個(gè)可以數(shù)得上來(lái)的與地鐵相連的商業(yè)街成為北京地下商業(yè)的代表。
北京商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)賴陽(yáng)告訴北京商報(bào)記者，早期北京的地下商業(yè)項(xiàng)目主要是由防空洞或者其他防空空間改造而成的，如大柵欄、天蘭天、復(fù)興商業(yè)城等，特點(diǎn)是改造成本低。
但是后來(lái)隨著城市建設(shè)的推進(jìn)，一些大區(qū)塊的開(kāi)發(fā)，出現(xiàn)了一些可以利用的地下空間，比如海淀斜街、家樂(lè)福中關(guān)村店都是這個(gè)時(shí)期的項(xiàng)目，中關(guān)村西區(qū)下沉式的商業(yè)項(xiàng)目當(dāng)時(shí)是按照地上地下整體規(guī)劃的，地上為寫(xiě)字樓，地下為商業(yè)服務(wù)區(qū)，按照當(dāng)時(shí)的規(guī)劃，中關(guān)村西區(qū)是集合了“地下管廊+地下空間開(kāi)發(fā)+地下環(huán)行車(chē)道”三位一體的地下綜合構(gòu)筑物模式。在賴陽(yáng)看來(lái)，上述綜合開(kāi)發(fā)理念是北京地下商業(yè)發(fā)展的第二個(gè)階段。
在賴陽(yáng)看來(lái)，在之前地面資源充足的情況下，往下挖的成本高于地上，收益回報(bào)率低，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，只要城市開(kāi)發(fā)夠的話就不做地下，而現(xiàn)在已經(jīng)呈現(xiàn)往下走的趨勢(shì)，因?yàn)橥恋貎r(jià)值高，往下開(kāi)發(fā)可以擴(kuò)展成本利用效率。
目前北京已經(jīng)進(jìn)入地下商業(yè)開(kāi)發(fā)的第三個(gè)階段，也就是突出地下商業(yè)的階段。據(jù)賴陽(yáng)介紹，現(xiàn)在很多購(gòu)物中心將地下作為很重要的開(kāi)發(fā)部分，比如國(guó)瑞城的中廳就設(shè)置在地下二層。在賴陽(yáng)看來(lái)，之前的地下商業(yè)項(xiàng)目是為了趁勢(shì)打造，而現(xiàn)在的地下商業(yè)項(xiàng)目是在城市規(guī)劃的前提下，增加商業(yè)容積率面積，有價(jià)值的土地越來(lái)越少，往下開(kāi)發(fā)是一個(gè)趨勢(shì)性的思路。
中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利表示，在日本和韓國(guó)等國(guó)家，地下商業(yè)開(kāi)發(fā)力度比較大，而且規(guī)模都比較成氣候，越是成熟的市場(chǎng)，有價(jià)值的空間越稀缺，從大勢(shì)發(fā)展上看，北京、上海、深圳等一線城市，地下商業(yè)發(fā)展的前景非?？捎^。
要跳出商業(yè)
地下商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在北京并不少，而且一直在增加，目前可查在建的地下商業(yè)項(xiàng)目包括CBD核心區(qū)地下公共空間，有規(guī)劃3萬(wàn)平方米的商業(yè)街;王府井正在修建地下綜合管廊，未來(lái)有望形成地下商業(yè)街。
據(jù)北京商報(bào)記者了解，CBD核心區(qū)地下公共空間按照規(guī)劃主要包括地下交通系統(tǒng)、地下商業(yè)街、地下公共建筑、地下基礎(chǔ)設(shè)施、地下儲(chǔ)存空間、地下防御空間等，總面積達(dá)52萬(wàn)平方米，建成后將成為首都最大的地下公共空間。不管是已建項(xiàng)目還是在建項(xiàng)目，地下商業(yè)多是臨地鐵而建，人口密度高，交通方便。
值得注意的是，截至目前北京一直沒(méi)有出現(xiàn)標(biāo)桿性地下商業(yè)項(xiàng)目。新奧購(gòu)物中心作為面積高達(dá)20萬(wàn)平方米的地下購(gòu)物中心項(xiàng)目，曾經(jīng)被業(yè)界寄予厚望，不過(guò)據(jù)商業(yè)觀察人士介紹，新奧購(gòu)物中心僅有兒童體驗(yàn)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)不錯(cuò)，而作為主力店的天虹百貨經(jīng)營(yíng)慘淡。
郭增利對(duì)北京商報(bào)記者表示，前幾年地下商業(yè)開(kāi)發(fā)在全國(guó)范圍內(nèi)勢(shì)頭都很猛，出現(xiàn)了很多成規(guī)模的地下商業(yè)街，現(xiàn)在明顯出現(xiàn)了放緩和降溫的趨勢(shì)。在郭增利看來(lái)，地下商業(yè)降溫的原因之一是，很多項(xiàng)目是以經(jīng)營(yíng)權(quán)出售的方式在運(yùn)營(yíng)，并沒(méi)有拿到產(chǎn)權(quán)，后期會(huì)因?yàn)闆](méi)有產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)諸多遺留問(wèn)題，正好遇到地上商業(yè)集中投放市場(chǎng)，地下商業(yè)的優(yōu)勢(shì)就沒(méi)有那么明顯。在上述人士看來(lái)，需要從城市規(guī)劃上給地下商業(yè)一個(gè)明確的產(chǎn)權(quán)地位，是發(fā)展地下商業(yè)的前提和基礎(chǔ)。
郭增利認(rèn)為，目前制約地下商業(yè)發(fā)展的一個(gè)因素是土地集約發(fā)展做得不好，另外一個(gè)是品牌商對(duì)于地下商業(yè)的理解和對(duì)成熟市場(chǎng)的理解不一樣，可能還有一些偏差，這就意味著地下商業(yè)開(kāi)發(fā)商在未來(lái)定位方面，一定要不同于以往強(qiáng)調(diào)零售的經(jīng)營(yíng)模式，在他看來(lái)，以往的地下商業(yè)街全部以零售小門(mén)店組成，和地上商業(yè)相比毫無(wú)特色和差異化。“要不拘泥于商品零售，跳開(kāi)零售，發(fā)揮地下優(yōu)勢(shì)，向運(yùn)動(dòng)、健身、休閑、娛樂(lè)等社會(huì)文化服務(wù)方面發(fā)展。”郭增利認(rèn)為，地下商業(yè)開(kāi)發(fā)時(shí)，考慮到土地利用價(jià)值最大化，不應(yīng)該定位于一個(gè)簡(jiǎn)單的商業(yè)經(jīng)營(yíng)體，而是一個(gè)社會(huì)服務(wù)體。
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